“撤市划区”利好下 青岛“后花园”即墨房价去年涨近六成

每经记者 蔡雅芸 每经编辑 魏文艺

当楼市调控政策出台密集的热点城市在房价和成交量都出现明显下滑后，一批三四线城市的房价却在上涨，尤其是围绕核心城市周围拥有“撤市划区”概念的县级市，楼市热度不断升温。安居客数据显示，即墨区新房均价在今年1月为12866元/平方米，相比去年3月的8195元/平方米，上涨幅度近57%。

其实，在去年10月30日即墨区正式挂牌成为“青岛后花园”之前，即墨市便排在山东省县域经济10强第7位，综合竞争力排名位居全国第9位。而早在去年春季，听到“撤市划区”风声的即墨房地产市场便已蠢蠢欲动起来。

行政升级激活购房需求

“前几年在即墨买房，开发商还会有赠送阳台，并有交预筹款‘2万元抵5万元’等促销政策，可售房源也到处都是。但现在房源已基本被买空。短时间房价涨了这么多，没买房的人心里干着急，买了房的人压力也大。”即墨市民李华（化名）感慨道。他最近刚买了新房，但他并没有太多的喜悦，买房更多是基于他对未来房价上涨的预期判断。

李华买的楼盘叫裕东新府，2016年开盘时均价仅6000元~7000元/平方米。截至今年2月底，项目处于尾盘销售的阶段，但房价已经涨到11000元/平方米。

裕东新府销售人员韩英（化名）告诉《每日经济新闻》记者：“现在即墨市场上的新房源不多，项目卖得最火的时候是在2017年春天，那时候都在传要撤市划区。现在项目仅剩几套房子，但每天还是有十几组人来看房。”

据即墨区发布的2017年金融运行情况分析数据显示，当年即墨区中长期贷款有所增长，其中非金融企业及机关团体中长期贷款余额419.18亿元，较年初增加60.62亿元。分析认为，导致贷款增加的重要原因之一就是“撤市划区”后即墨行政地位提升，带动了楼市发展。

前述销售人员称，目前即墨仅对拥有三套住房的购房者暂停发放贷款，这一比较宽松的政策环境吸引了来自青岛、城阳区以及北京、上海等热点城市的购房者。不过购房主体仍以当地人为主，且约有20%的比例为“返乡置业”人群。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“撤市设区”的城市出现房价提升的现象，是基于对市场价值提升的预期，但也容易被夸大，要警惕出现土地价格和房价被炒高的风险。

大房企追捧但预期或降

即墨房价快速上涨，还有一个原因是受青岛买房需求外溢的影响。

安居客数据显示，今年2月青岛新房均价为16021元/平方米，与去年3月8451元/平方米的均价相比，已近翻倍。

“青岛房价涨太快了，而且还有限购政策限制。即墨区的优势是有地铁直通青岛，购房政策宽松，因而吸引了很多青岛人到即墨买房。”上述人士如是说。

同样看到即墨区域价值的还有开发商，目前万科、保利、复星、龙湖、融创、中海、正大、海尔、鲁能等已进驻即墨。

开发商在即墨的战略变化从土地市场便能感知到。在2017年1月，即墨出让的5宗地块还都是冷清地以底价成交。但到了7月，即墨拍卖的两宗商住地块，溢价率分别达到325.11%、400%。

今年1月，新城控股在即墨确定了吾悦广场的项目选址。新城控股高级副总裁欧阳捷在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，即墨撤市划区后，未来影响一是体现在未来即墨基础设施的互通互联会加快，二是即墨与青岛间的城郊结合区域会从价值洼地得到很快提升，三是即墨各方面规划都会向大城市的标准靠拢，能够提升城市基本面。

对于即墨房价上涨的持续周期，欧阳捷判断其上涨趋势未来会明显减缓，主要原因一是即墨的房价不会超越核心城市青岛，而青岛的房价也正受到政策限制；二是此前即墨房价上涨较快，已透支了购房需求和预期，未来购房需求会下降，房价上涨预期也会降温。