彩生活正式并表万象美 花样年剑指社区服务多业态布局

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每经记者 吴抒颖 每经编辑 姚治宇

花样年运作已久的彩生活并表万象美一案终于落定。2月28日，花样年控股集团有限公司与彩生活服务集团有限公司联合宣布，在彩生活与花样年的特别股东大会上，彩生活向花样年收购深圳市幸福万象投资合伙企业100%受益权及万象美管理有限公司100%股权的议案获通过，标志着彩生活将正式并表万象美。

《每日经济新闻》记者从花样年方面了解到，并表后万象美将会是整个花样年物业平台中的一个细分品牌，其项目形态将拆分为住宅物业和商业物业，分别交由花样年旗下两公司接管。住宅物业部分交给了开元国际（已被彩生活收购），商业物业部分则交给了美易家。

至于花样年方面是否考虑将旗下上市平台进行整合，对方表示，花样年倾向于整合并以多品牌细分业态（住宅、商办、工厂、机场、学校、科研园区等）全覆盖的态势进行布局。

万象美并表始末

花样年收购万达物业（即更名前的万象美）这桩交易早在2016年8月就已经完成。彼时花样年联合深圳市幸福万象投资合伙企业和深圳前海嘉年投资基金管理有限公司组成的“花样年物业”，以20亿元的价格正式完成对万达物业管理公司100%股份的收购，但花样年一直以基金持有，并未并入其财务报表。

未并表的一个重要原因在于，万达物业被收购时处于严重亏损状态，而花样年对于其经营指标设定了并表的标准。

在并购万象美后，花样年进行了一系列的运作，旨在提升万象美包括毛利率等在内的一系列指标。花样年方面向《每日经济新闻》记者介绍，在优化万象美的财务指标方面进行了以下的工作：首要的一项是，彩生活就以顾问形式帮助万象美优化人力成本、控制能源消耗等来实现成本的有效控制。此外，通过贯彻彩生活云、管、端的互联网模式，破除了传统模式下金字塔式的多层管理架构，减少了万象美行政成本消耗严重的问题，在达成收购后，万象美的部分管理层人员得到妥善安置后，也减少了大笔行政费用。

目前万象美的各项经营指标均有了较大的提升。花样年提供的数据显示，2017年上半年，万象美未经审核税后利润达1.29亿元，超过2016年全年的2173万元税后利润；2017年上半年行政开支同比下降约16.7%，毛利率由2016年约21.4%大幅提升至2017年上半年的35.3%，同时现金流和其他财务指标也取得改善。

在股东大会表决通过后，花样年集团主席兼首席执行官潘军表示，“未来花样年将会继续进一步提升其社区服务的客户粘性和满意度，加强彩生活的社区平台服务能力和业务布局，提升未来收入和利润增长。”

“被低估”的估值

在收购万象美之后，潘军曾在多个公开场合寄望这笔交易为彩生活带来更为丰厚的回报，“新增物业大约在1~2年后才能够释放较大的盈利”。彩生活相关负责人向记者表示，预计今年中期的报表内，万象美的利润就会有所体现。

潘军对于彩生活目前的估值水平并不十分满意。2018年3月1日的数据，彩生活目前总市值55.23亿港元，静态市盈率为26。在股东大会上潘军指出，彩生活目前的PE在行业整体看来是被低估的。彩生活在市场上有自己独特优势，具有差异性，这一点他认为他们要与股东和投资者们加强沟通。

对比其他的同样在港交所上市的物业管理服务公司，潘军的“不满意”并非没有道理。刚刚登陆港股市场不久的雅生活服务，目前的静态市盈率为85.62；另一家港股公司绿城服务的静态市盈率则达到49.66。

国泰君安分析师刘斐凡向《每日经济新闻》记者分析，万象美并表后，彩生活的规模将继续扩大，盈利将进一步加强；目前整个市场对于物业管理服务板块还是比较看好，行业整体估值还处于不错的水平，而彩生活的估值的确偏低，业绩还没有体现出来。

在股东大会上，潘军也指出，这次彩生活并表万象美将会在整体利润、规模、以及现金流等方面带来提升。

需要提醒的是，彩生活规模和营收高速增长所倚重的一个重要方面是通过互联网来进行平台化输出。花样年提供的资料指出，“彩生活将来更注重于平台型的运作模式，发挥自身的整合能力，成为一个互联网+物业的平台型公司。”

物业管理的本质是“服务”，是一项“以人为本”的交易模式。如何在保证服务质量和控制人力成本之间权衡，显然也是潘军及其物业上市公司体系需要进一步思考和解决的问题。