每经编辑 曾建辉
每经记者 魏琼 每经编辑 曾健辉
2017年广州楼市3·30新政过后，新房和公寓成交双双锐减，进入“冬眠期”。据阳光家缘网显示，2017年全年广州一手住宅网签套数同比下跌29.6%，创3年来的新低；与新房市场比起来，受到精准调控的公寓市场影响效果更明显，全年共计成交2.08万套，同比下降42%。
政策调控下住宅和公寓购买门槛提高，将一部分有购买需求和能力的人拒之门外；在租购同权和深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点等政策利好下，原本存在感较弱的村集体租赁公寓开始受到市场更多的关注。
《每日经济新闻》记者近期以投资客身份走访了多个村集体租赁公寓项目。该物业类型是开发商与村集体合作建设，物业的权属人为村集体，因为物业只有一个大的集体产权，项目采取整体出售使用权的方式进行销售，以投资门槛低、回报率较高吸引投资客。
接受《每日经济新闻》记者采访的专家学者均指出，该物业的销售行为属于违规操作，存在较大的风险，投资者需谨慎考虑。
广州亚运会过后，为了村民的可持续发展，广州番禺区石楼镇南派村南星路地块被划为用作村经济发展用地，广东广物房地产（集团）有限公司（以下简称广物地产）旗下的广州福盛物业发展有限公司参与地块开发，村集体享受分红收益。关于亚运源筑的由来，销售人员如此介绍称。
据了解，“亚运源筑”项目为广州较早的村集体用地用作发展租赁物业的项目，开发商广物地产为大型股份制企业。天眼查信息显示，广物地产的大股东包含广东省物资产业（集团）有限公司、广州市潮越财务咨询服务有限公司以及天津汇萌置业有限公司。其中广东省物资产业（集团）有限公司为国资背景。
广物地产开发项目30余个，遍布多个城市，土地储备面积超1000万平方米。其中，广州白鹅潭、龙津世家等知名项目均由广物地产开发建设。
《每日经济新闻》记者近期以投资客身份前往“亚运源筑”项目了解情况。现场销售人员告诉《每日经济新闻》记者，项目只有一个大的产权证，土地性质为国有划拨用地，不能分割成一个个小的产权到每一个户型单位，所以项目不能出售产权，只是整体出售使用权。
资料显示，“亚运源筑”占地面积7万平方米，总建筑面积24万平方米。项目为政府招商引资项目，毗邻市政配套的广州亚运城。据了解，目前“广州亚运城”项目在售的天成二期户型均价约为2.4万元/平方米。
据上述项目销售人员介绍，目前“亚运源筑”使用年限到2049年，还剩31年的使用权。“亚运源筑”使用权的出售，客户需与开发商签订认租协议，以租房的形式锁定剩余31年使用权。
因为没有产权的缘故，项目价格也比商品房低很多。目前项目周边的一手房均价超过2万元/平方米。“亚运源筑”53平方米的复式公寓31年使用权的总价约为53万元，约为周边房价的二分之一。
关于以租赁合同的形式锁定房屋使用权的营销方式，广物地产广州公司相关负责人接受《每日经济新闻》记者采访时指出，出售租赁权的方式是政府部门允许的。
记者就此采访了相关部门。广州市城乡建设委员会工作人员告诉记者，对此种租赁方式并不熟悉。
番禺区国土和规划委员会相关工作人员则告诉《每日经济新闻》记者，上述交易行为是开发商、村委与“租房者”的私下行为，以租赁形式进行，国规委并未参与其中。与这种没有产权到每个户型的物业签订租赁合同是存在风险的，如果村集体内部出现问题，可能对“租房者”权益造成损害。
位于番禺区的“万博缤纷小镇”、“渔人码头”等项目与亚运源筑一样通过租赁形式出售使用权。其中，“缤纷小镇”的剩余使用权年限为29年。据该项目的销售人员介绍，项目于2017年12月开盘，目前销售已经接近尾声。
“渔人码头”项目销售人员则告诉《每日经济新闻》记者，出售使用权的公寓比产权公寓更好卖，产权公寓个人不能购买，而且价格高。使用权公寓价格低，不限名额，有钱就可以买，未来转手不受限制且税费低；同时该类型项目因总价低，但可以租出和周边物业一样的租金，所以投资回报率较高。
村集体租赁公寓因产权属于村集体，所以客户不能购买房屋的产权，只能购买使用权，客户与开发商签订广州市房屋租赁合同。按照规定，租赁合同最长签约时间为20年，但是很多整售物业的使用权超20年，开发商是如何顺利完成签约的？
“亚运源筑”销售人员告诉《每日经济新闻》记者，客户需同时签订两份租赁合同，两份合同均可做备案。第一份租赁合同签约时间从2018年签订到2038年，签满第一个20年的租赁期限；另外一份合同则续签剩余全部的使用年限。“”
《每日经济新闻》记者从售楼中心提供的《广州市房屋租赁合同样本》中看到，合同中特别注明，期限超过20年的，超过部分无效。
当记者询问能否确保超出20年部分的合同有效，销售人员表示，除了签订的两份租赁合同，还会签订一份补充协议，以确认前两份合同有效，确保20年租期满后可以自动延续到2049年。
《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》显示，利用集体建设用地建设的租赁住房须整体确权给集体建设用地使用权人，只办理一个权属证，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售，同时预付的租金不得超过12个月，租赁期限不得超过20年。
广东宏力律师事务所律师何雁英接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出，一次性收取租金的行为以及一次性签订超20年租赁合同的方式明显与《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》的规定相违背。
何雁英指出，上述租赁合同的签约方式是在变相突破法律的限制，是不符合法律规定的。签订租赁合同超20年能否具有法律效力还没有定论，这是一种打擦边球的做法，存在不确定性。如果未来双方出现意见分歧，租房者的权益或面临得不到法律保障的处境。
广州社会科学院研究院彭澎接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出，广州村集体物业建设写字楼、公寓出售由来已久，该物业类型是严禁买卖的。上述项目以租赁合同的形式出售使用权，本质上就是在进行销售，如果后续与村集体发生纠纷，“租房者”将面临权益得不到保证的风险。
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