实地探访海南楼市“整改”：让钱袋小一点，换生态好一点

▲鲁能山海天整改的围挡

每经记者 吴抒颖 海南摄影报道 每经编辑 宋思艰

“千帆掠影映画在天堂，大海之南是新的航向”——寥寥数语描绘出美丽海南。但现在岛上的房地产从业者们恐怕无心欣赏美景，因为2017年12月23日中央环保督察组的表态言犹在耳：“房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿，鼓了钱袋，毁了生态。”

2018年1月，《每日经济新闻》记者赴海南实地调查，注意到在这座我国第二大岛上处处劲吹整改之风，房地产从业者们已做好了“风物长宜放眼量”的准备。

从文昌到三亚 整改全面进行中

“这个菜市场是开发商为我们业主带来的便利，为什么说拆就拆呢？”2018年1月下旬的一天，在海南文昌市清澜半岛即将被拆除的菜市场前面，一名业主正在询问文昌环保工作组的工作人员。工作人员回答：“被拆除的菜市场原规划属于绿地，我们是依法执行。有其他的疑问，请你们去找开发商协调。”

清澜半岛位于海南文昌市的清澜开发区。环保督察意见指出，清澜半岛渔人码头项目属于未报先建项目，非法占用公共绿地。根据中央环保督察组反馈的整改意见，文昌对渔人码头7处违建项目进行拆除，拆除总面积为5229平方米。据海南广播电视总台报道，文昌市综合行政执法局执法监督室主任云海波指出，拆除后项目将恢复为绿地。

文昌市对外公布的另一整改项目是鲁能山海天精品酒店和鲁能山海天展销中心项目。1月21日，记者在鲁能山海天项目现场看到，目前该项目已经关闭，正在进行拆除、整改，项目本身已经没有销售人员接待。《每日经济新闻》记者以购房者身份通过一名渠道人士向销售人员提出参观样板房等要求，项目销售人员表示，目前项目正在进行整改，不方便接待。

沿着海南东边的海岸线再往南数百公里，就到了海南冲浪胜地万宁市，日月岛填海项目正是位于此地。根据环保督察组的意见，其中填海面积为49.1公顷的月岛项目未批先建。目前月岛已经竖起停工的牌子，记者尝试进入销售中心也被婉拒，项目的工作人员表示，“目前销售中心不开放”。问及具体开放时间等信息时，工作人员表现警惕：“不知道、不清楚，不了解。”

据《海南日报》报道，省市两级海监执法部门正在督促项目业主开展整改工作，日岛围填海工程海洋环境影响后评价、生态补偿方案及岸滩整治修复方案等，正在根据专家评审意见进行修改完善中。

再往南的三亚，整改工作也在进行之中，包括三亚凤凰岛、小洲岛度假酒店项目、鹿回头片区半岛一号项目等均已对一批违规违法项目实施暂停建设、暂停营业等措施。“以前管控得松，填海成本很低，三五十万元就可以填一亩地。化整为零、围海造地的情况屡见不鲜。但现在中央这么严厉，这种情况不可能再出现了。”一名海南本地的小型开发商告诉记者。

政策愈加严厉 坚守住土地底线

环保督察风暴的来临将地产开发与生态保护的矛盾推上风口浪尖。但实际上，自2017年以来，中央乃至海南地方就有意识减少GDP对于房地产的依赖，且出台了多个规范房地产市场发展的政策、文件。

2017年9月29日，海南省住房和城乡建设厅发布通知要求，各市县自本通知印发之日起，停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设。这一规定迅速落地，一些本来已经在建的项目也不得不更改规划。

2018年1月22日，在文昌市一个海景楼盘，销售人员指着数栋在建建筑对《每日经济新闻》记者说，“这一片本来也是准备做小户型的，新规下来后这样是拿不到预售证的。公司应该会改成大户型，但那样子就不太好卖了。”

2018年1月，海南出台了《海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地效益的意见》，其中提出了要坚持“总量锁定、增量递减、存量优化、效益提高”等基本要求，确保坚守土地利用的底线，严守生态保护的红线和耕地保护的红线，包括要严禁将其他各类用途的土地改变为商品住宅用地；禁止各类招商项目中配套商品住宅；禁止商品住宅和其他产业项目捆绑搭配供应等。

在刚刚过去的2017年，海南的住宅土地供应已经明显下降。据海南省国土资源工作会议发布的数据显示，2017年海南全年供应商品住宅用地面积2165.55亩，同比下降62.91%，成交均价436.52万元/亩，同比增长89.86%。

海南各个市、县已经明显放缓土地出让步伐。在海南东边的一座沿海小城，一名接近政府部门的人士指着柏油路两边未开发的林地说，“这些土地本来政府准备计划进行公开出让的，新规下来后不能这么做了，部分市县取消GDP考核，政府是下了决心的。”

1月下旬召开的海南省住房城乡建设电视电话会议也要求，海南各市县要支持利用农村闲置宅基地、农房适当开发乡村旅游，但决不允许在农村搞变相房地产开发。

海南省不会放松对土地开发的管控。在1月26日召开的海南省六届人大一次会议上，海南省省长沈晓明也明确表示，2018年海南将减少房地产投资比重，继续深化“两个暂停”、中部生态核心区永久停止开发新建外销房地产等调控政策，严格执行预售许可证、价格备案、公建配套等制度，妥善处理历史遗留问题，科学调控房地产开发规模、结构、布局和节奏。

房地产从业者开始寻觅“下一站”

“公司现在还有一百多亩的别墅用地，但现在肯定是建不了别墅的。只能够等等看能否更改规划，现在只能先放在那里，也不知道怎么办。”老林告诉记者，他在海南有两个正在开发中的项目。

老林在海南从事房地产开发时间并不长，2015年才进入这一行业。2003年开始，他在海南从事酒店经营，但后来这一生意“不好做了”，所以就把酒店改成了综合体项目。上述别墅用地是他与朋友合伙的公司从公开市场拿下的一宗土地。“都是以前拿的，海南之前的地不太值钱的。国际旅游岛的概念一出来，海南的房地产开发才又热了起来。”

老林计划，做完手上的项目就回老家养老，他已经很难在海南斩获新项目了。“现在哪里还买得到地？好的地、沿海的地也都在大开发商手里了，跟我们没关系。我们小开发商就是这样子的，做什么事情还都要亲力亲为，太辛苦了。钱是永远赚不够的，差不多就行了。”

默默计划“下一站”的还有小张。小张是一名从事房地产交易的中介人士，从业时间不到两年。他平时的主要工作是带潜在客户到岛上的各个楼盘参观，他提供交通工具且不收取客户的任何费用；如果能够最终成交，则从开发商处收取一定的佣金。他们相当于是分销商，是开发商的“获客渠道”之一。

小张说，2017年一整年他总共签了十多单，拿到的佣金有十多万元。他觉得自己的这个收入并不高，而且竞争也很激烈。“去年以来很多人都开始做这个了，不是说市场不好，是人变多了。很多之前不做这个的或者在其他地方做这个的，去年都入行了。”

在海南从事房地产中介业务的机构的确不在少数。根据海南省海南省住房和城乡建设厅发布的数据，截至2017年12月15日，全省房地产中介机构累计已备案3092家。而2017年11月，北京市备案中介机构为3038家，海南备案中介机构数量已与北京市相当。

小张已经看到了这个行业不断被挤压的市场空间。“很多客户现在都自己直接去楼盘看，一些大型的开发商也不太愿意和我们合作，他们宁愿去投很多的广告，所以给的佣金也很低，只有2到3个点。有些佣金高的项目，能够给到5个点。”

“海南也已经快没地（住宅用地）了，或许再过个几年也渐渐就没有商品房卖了。等到那时候，我就干不了这一行了，应该要干别的去了。”小张说。