西安开年8宗地揽金40亿 华润绿城扎堆拿地

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每经记者 李琦蕊 每经编辑 赵桥

初雪虽冷，但挡不住土拍市场的火热。2018年伊始，杭州等热点城市土拍市场依旧延续上年的火热，土地成交活跃。而去年创造土地成交金额新高的西安亦不例外，今年1月尚未结束，土拍市场已靠8宗地块揽金40亿元。

西安开年即出让的8宗地中，大部分位于早有规划的“全运村”板块，且其中4宗地为央企华润旗下公司收入囊中，另有2宗地为绿城旗下公司所拿。

西安交大房地产研究所所长杨东朗对《每日经济新闻》记者表示，“像全运村这些重点项目，都是以前策划好的，只是土地出让必须招拍挂，所以显得1月份比较多。很多都是2017年所签协议的延续，不是突然一下子（来拿地），拿地有时候前期工作很长。”

5宗地位于全运村板块

成交8宗地后（截至2018年1于28日），西安土地出让成交额已经达到40.59亿元，接近2017年全年的八分之一。

对于土拍市场的“开门红”，美城股份（839519，OC）首席市场分析师沈玮表示，“相比往年1月份，今年土拍市场要活跃很多。其实就是这两年，一些大的开发商才进来，所以土拍市场才活跃一些，而且过去很多土地都是协议拿地，不是以招拍挂手续来走，所以可能看不到对比。”

值得注意的是，2017年1月，西安土地出让收入亦达到58.62亿元，其中仅中海在曲江新区雁翔路板块摘得的3宗商住用地即耗资25.16亿元。彼时，市场分析认为，主要受西安土地市场在2016年末土地集中供应带动下持续高热影响。

沈玮对《每日经济新闻》记者称，“按照淡旺季来说，本来年初和年尾就是拿地高峰。这个阶段拿地，整个工作节奏能排开。对于开发商来说，这样资金占用时间越短，操盘节奏越快，回报率越高。”

记者注意到，在新年成交的8宗土地中，5宗地位于全运村板块。根据西安市国土资源局网站消息，1月26日西安国际港务区成交三宗住宅用地，其中绿城旗下公司摘得103亩住宅用地，华润摘得港务区85.7亩住宅用地。

而就在前一天，港务区亦成交2宗地，绿城摘得224亩住宅用地，华润摘得商服及1宗住宅用地共157.7亩。

事实上，早在2017年5月，绿城中国（03900，HK）官网即公告，公司将在西安启动第四个全运村，占地1000亩。彼时，绿城中国与西安国际港务区、西安国际陆港集团举行了合作签约仪式。

而华润置地（01109，HK）去年亦公布，将在西安代建代运营的西安奥体中心，其是第十四届全运会的主场馆。

此外，在今年1月上旬，华润旗下公司即摘得曲江会议中心旁1宗土地。据了解，2016年5月西洽会期间，曲江新区与华润签署协议，开发曲江会议会展中心板块，主要建设国际会议中心、高端商务会展、综合商务办公集群。

对于上述拿地，杨东朗表示，“现在拍的地都是经过长期酝酿的。像全运会这都是重点项目，都不是现在的事，都是以前策划好的，只是土地出让必须招拍挂，所以显得1月份比较多。”

他还表示，在一系列政策利好下，西安经济发展进入加速期也是主要原因，“以前西安经济增长比较缓慢，而且房价也不高，现在均价已经到1万元，这是一个动因。如果房价还徘徊在六七千块钱，肯定没有那么多人拍地。”

三环内拿地依旧竞争激烈

值得注意的是，在上述8宗土地中，仅华润旗下公司所拿会议中心旁地块在三环以内，其余宗地均在三环以外。

根据拿地信息，上述三环内宗地净用地面积为65017.22平方米，约合97.526亩，地块的容积率不高于2.8不低于2.0，总建筑面积约260048平方米，其中地上建筑面积约182048平方米。

相对应的，该地块成交价107280万元，折合亩均价单价1100万元，楼面地价为5893元/平方米，在整个板块内属于高价。

沈玮告诉《每日经济新闻》记者，“现在西安平均楼面价不到3000元，4000元以上就是位置比较核心的，上6000元就可以称为地王，去年上6000元的也只有4块地。”

对于上述地块价格，沈玮表示，西安比较特殊，过去三环以内的土地很多都是城改和棚改项目，截至目前还有300多个项目，这些项目地理位置都非常好。第二的话就是要启动二级土地市场，单位或者厂矿的一些土地，经过土地改变性质的话，其实三环以内还是有一些土地价值可以挖掘的。”

物以稀为贵，西安三环内土地有限。“作为开发商来说，核心地段的竞争还是非常激烈的，现在如果把整个城改项目、二级市场都收到市上统一管理和统一规划的话，土地溢价可能会比之前更高。”沈玮称。

事实上，自2016年下半年来，在一线城市限购挤压，以及后来种种政策红利下，西安楼市迎来春天，新城控股（601155，SH）、华夏幸福（600340，SH）、中南置地等大牌房企纷纷入驻，TOP20房企齐聚。河南康桥地产、四川滨江地产也都抢滩落子。在越来越多开发商进驻后，拿地竞争想必更激烈。

沈玮称，“西安房价之前会出现倒挂，二环内的房子比二环外的便宜，就是因为它的产品品质低。现在大的开发商过来，不管是营销体系还是产品规划，肯定要好很多，整体会把西安的商品房市场拔高一个层次。过去都是本土开发商，现在外来开发商进来，一定程度上可以扭转西安这种畸形的局面。”

不过沈玮也坦言，过去一年，快速上涨的房价下，西安部分楼盘品质并未有相应的提升，而更多大牌开发商的入驻，能不断优化整体产品品质，“只有这样（产品）才能跟西安现在的价格相匹配。”