局部升温 多地土地拍卖再现高溢价

土地市场开年似有局部升温之势。近日，杭州、苏州等热点城市土地拍卖市场频现高溢价地块，溢价率普遍在40%以上，有的甚至高达70%，而中铁建1月初在苏州摘得的宅地，更以4.3万元/平方米的楼板价刷新了当地纪录，较苏州去年的最高楼板价高出近五成。有业内人士指出，近期各地出让土地的要求有所降低，高溢价地块大多是配建或自持比例要求较低甚至无要求的，再加上开发商拿地诉求依然强烈，多重因素之下，造成高溢价再现。

部分热点城市又“热”了

1月19日，杭州出让7宗地块，起始总价93.56亿元，包含3宗涉宅地块和4宗商业地块。当天，7宗地块全部成功出让，收得土地出让金共达134.31亿元，3宗涉宅地块溢价率均在50%以上。

此次，杭州首先拍卖的是杭政储出[2017]85号地块，起始总价7.1亿元，设置最高限价12.05亿元，规划为住宅用地。最终，南京银城房地产开发有限公司以12.05亿元最高限价+自持比例31%竞得，对应楼板价1.9万元/平方米，溢价率高达70%。

编号为杭政储出[2017]88号的宅地，经过一小时85轮竞价，龙湖地产以35.81亿元竞得，楼板价3.1万元/平方米，溢价率50%。最后一块成交的宅地是杭政储出[2017]90号地块，规划为商住用地，由华侨城以57.59亿元+自持比例28%竞得，楼板价1.8万元/平方米，溢价率也达70%。

杭州土拍市场的升温并非个别现象。1月18日上午，成都高新东区1宗5.86万平方米住宅兼商业地块开拍，最终被四川省诚卓房地产开发有限公司以总价6.46亿元竞得，折合楼板价4410元/平方米，溢价率达60%。

1月18日，在江苏南通的土拍中，上海合景房地产开发有限公司以总价13.7亿元斩获启东南苑中学南侧1775号地块，成交楼板价8514元/平方米，溢价率42.7%。

而1月初，央企中铁建以9.82亿元摘得苏地2017-WG-47号地块，更是刷新苏州土拍单价最高纪录。该地块折合楼板价4.3万元/平方米，溢价率为43.9%，较2017年当地最高楼板价高出近五成。

地块出让要求有所降低

从量上来看，2017年12月份土地市场受供应大增的带动，成交量明显上升，成交价格、溢价率则处于低位，尤其是一二线热点城市，出让地块几乎都以底价成交。

克而瑞房地产研究中心的数据显示，去年12月，全国336城经营性用地成交规模冲击了年内最高峰，同时达到两年来最高水平，成交建筑面积33652万平方米，环比增幅高达58%，同比也有17%的增幅。这主要由于年末地方政府和房企为了各自完成指标，一头大量推地，一头加速拿地，且部分较偏远的三四线城市的土地市场仅有年末进行土地交易，导致全国整体土地成交规模上升。

但在楼板价和溢价率方面，彼时的一二线城市均在低位徘徊。去年12月，一线城市楼板价为13022元/平方米，同环比分别下滑13%和22%；二线城市成交均价进一步下滑至3568元/平方米。去年12月，全国土地成交平均溢价率为25.1%，一线城市的平均溢价率仅6%，二线城市成交平均溢价率则为18.1%，达到了年度最低水平。

克而瑞分析师杨科伟认为，今年1月以来多地土拍溢价率走高，与近期地方政府土地出让要求降低有关。多幅高溢价率地块较为优质，同时配建或自持要求不高，甚至没有要求，引来众多竞拍房企，高溢价在所难免。“可以看到，现在能在土拍市场拿地的主要是排名前50的品牌房企，在做大规模的诉求下，房企对土地的渴求一直存在。加上供地的量和质的保证，土地市场必定有所升温。”