苏州新年首拍地：20宗地吸金166亿 综合溢价率不到14%

每经记者 程成 每经编辑 魏文艺

1月8日至9日，苏州市迎来今年首次土地出让，共推出20宗土地，其中11宗住宅用地，9宗商务、商业用地，总起始价约146亿元，总规划建筑面积约129万平方米。最终，20宗土地全部成交，总成交价约166.6亿元，综合溢价率约13.9%。

《每日经济新闻》记者注意到，此次土地出让也是自2017年11月16日以来苏州市区再次出让住宅用地。在上次土拍中，苏州市区成功出让8宗住宅用地，吸金206亿元，综合溢价率仅2.1%。此次出让的11宗住宅用地占地面积51万平方米、总规划建筑面积101万平方米。按照规划，苏州市区（不含吴江区）2018年将供应商品住房用地6000亩，约400万平方米。

多宗宅地近底价成交

值得注意的是，本次出让的11宗住宅用地中，多宗以近乎底价成交。其中位于高新区浒墅关区域的3宗住宅用地，均以0溢价率或1.1%的低溢价率成交。

浒墅关区域中，编号为苏地2017-WG-58号地块被远洋禹洲联合体以总价10.32亿元、楼面价13500元/平方米的底价摘得。该地块位于高新区浒墅关镇，总占地面积4.25万平方米、规划建筑面积7.65万平方米。此外，该区域的另两宗59号和60号地块，分别被深圳市里城投资发展有限公司、国侨投资有限公司以总价27.54亿元、楼面价13649元/平方米，总价23.11亿元、楼面价13648元/平方米竞得，两宗地块溢价率均为1.1%。

《每日经济新闻》记者注意到，上述3宗住宅用地成交楼面价均未超过15000元/平方米。而此前，万科在2016年9月曾以21200元/平方米的楼面价摘得浒墅关区域“地王”。第三方平台数据显示，目前该区域周边在售新房销售均价在16000～20000元/平方米左右。

此外，高新区科技城区域的61号地块被绿都地产以总价9.44亿元、楼面价12381元/平方米、溢价率1.1%摘得；相城区56号地块被该区国企漕湖置地以总价8.76亿元、楼面价9288元/平方米、溢价率11.5%摘得。

另外值得注意的是，位于苏州古城区姑苏区的4宗住宅用地溢价率均超过20%。其中一宗位于拙政园附近的47号地块，被中铁建以总价9.82亿元、楼面价43167元/平方米、溢价率44%摘得，并成为板块“地王”。另外3宗地块中，47号地块被华发股份以总价1.16亿元、楼面价20369元/平方米、溢价率22%摘得；46号地块被绿景地产（HK0095）以总价4.22亿元、楼面价23323元/平方米、溢价率40%摘得；48号地块被金科地产以总价28.55亿元、楼面价20125元/平方米、溢价率21%摘得。

从溢价率来看，此次土拍综合溢价率为13.9%，而上述11宗住宅用地的溢价率也仅为14.5%，总体土拍热度偏“冷”。

“在窗口指导下，房企拿地不敢太激进。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，优质地块溢价率相对较高，但多数土地价格有所降温，这与当前土地市场的窗口指导有一定关系。

去化周期超过8个月

《每日经济新闻》记者注意到，苏州于2016年10月份出台限购政策后，商品住宅成交面积明显下滑。克而瑞数据显示，2016年年苏州商品住宅月均成交面积约82.3万平方米，并在当年9月份创造了月销售165万平方米的最高纪录。而2017年1～11月，月均成交面积仅56.6万平方米。

在库存方面，克而瑞数据显示，至2017年11月末，苏州商品住宅库存达到484万平方米，以月均56.6万平方米的去化速度估算，苏州商品住宅库存的去化周期达到8.5个月。

需要关注的是，为合理引导土地市场，苏州于2017年6月在住宅用地出让中首次以“市场指导价+一次报价有效区间”的方式确定竞得人，此次出让的11宗住宅用地继续沿用该规则。根据该规则，当网上报价超过市场指导价25%以上时，网上竞价中止，转为网上一次报价，并以在规定时间内一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人。

“苏州这一土拍竞价规则，显著抑制了房企推高地价的冲动。”中国指数研究院上海分院副总经理张志杰告诉《每日经济新闻》记者。

尽管苏州商品住宅库存去化周期超过8个月，但在严跃进看来，苏州房地产依然具有较大的潜力。他表示，“苏州潜在的购房需求很大，而稳定房价的做法很有必要。”

而张志杰也认为，“苏州房地产市场的潜力我们一直都很看好，无论产业、经济和人口都有很好的基础。”