广发证券分析师：未来的房地产行业或酷似白酒

近期广发证券宏观经济分析师郭磊认为，建筑业景气度升至过去5年来高点，在低库存及棚改、公租影响下，2018年地产投资存在超预期可能。

郭磊认为2018年地产投资将超预期的主要理由有：1、从增长阶段看，中国经济将经历三次去化，目前仍在“去地产化”进程尾段。2、从政策逻辑看，影子银行、融资平台、两高一剩之后，房地产领域的软着陆将会是政策下一重点，目前软着陆已是较大概率。3、房地产行业中期处在一场深刻变局之中：供给端租购并举，需求端调控长效化，行业将进入自然增长阶段。4、未来的房地产行业酷似白酒：整体低速的后增长时代，周期性钝化，但产业集中度将持续提升。5、在供给出清支撑下，2018年地产投资亦有一定短周期下的想象空间。

郭磊认为，未来的房地产行业酷似白酒：整体低速的后增长时代，周期性钝化，但市场集中度和品牌溢价将持续提升。主要表现在以下几个方面：

1、后增长时代。白酒产量以2012年为界，2012年之前在18-30%的增速之下；2012年之后基本上是0-5%的个位数增长。2015年之后的房地产基本类似，行业的整体扩张期已经过去。

2、周期性钝化。后增长时代的一个伴生就是产品的周期性钝化，反腐在一定程度上带来了白酒的周期性钝化；而房地产调控的常态化强化了房产的这一特征。

3、供给端极为分散，大量没有品牌价值的主体将会退出，行业集中度将会持续提升。白酒的供给端极为分散，在后增长时代，大量的地方性白酒会逐步退出供给端；房地产行业类似，项目制企业一没有办法控制成本，二没有优势与政府合作做租购并举，三则没有办法迎合标准化、产业化的建筑趋势，未来将会逐步退出市场。所以，尽管行业增速不高，但对于龙头企业来说，市场份额的提升将会是一个持续性的逻辑。

郭磊总结认为，在某种意义上，市场需要基于未来将要形成的一个垄断竞争的市场结构进行龙头资产的再定价。在政策风险弱化的阶段，这一逻辑一般会强化。短期在供给出清支撑下，2018年地产投资亦有一定想象空间。

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