杭州2018首次土拍5地揽金61亿 板块宅地“新地王”产生

每经记者 程成 每经编辑 魏文艺

1月8日，杭州土地市场迎来2018年首拍。当日共推出5宗地块，其中2宗住宅用地、2宗商业用地、1宗商住用地，总建筑面积约38万平方米，起始总价50.9亿元。最终，5宗地块全部成交，总成交价约61亿元，综合溢价率约20%。

值得注意的是，上述2宗住宅用地的竞争尤为激烈，先后触及70%的溢价率上限，并进入竞自持阶段。最终，浙江本土房企杭州城建（大家房产）以总价27亿元、溢价率70%、自持5%的代价，竞得拱墅区1宗总建面7.39万平方米住宅用地。另一宗位于之江度假区总建面13.76万平方米的住宅用地，被另一本土房企祥生地产以总价27亿元、溢价率70%、自持50%的代价竞得。

易居研究院研究员赖勤向《每日经济新闻》记者表示，截至去年11月底，杭州商品住宅库存仅有321万平方米，去化周期仅约3个月，房企补库存需求明显，依然有较强的拿地意愿。

                                                   图片来源：视觉中国

又一板块“新地王”产生

此次土拍的5宗地块全部位于杭州市主城区。其中上城区、江干区各1宗，均为商业用地；拱墅区2宗，1宗商住用地、1宗住宅用地；西湖区（之江度假区）1宗地宅用地。

《每日经济新闻》记者注意到，5宗土地拍卖出现“冷热不均”。其中2宗住宅用地竞争较为激烈，先后触及70%的溢价率上限，并进入竞自持阶段。

位于拱墅区上塘单元的FG08-R21-01地块，占地面积2.74万平方米、规划建筑面积7.39万平方米。大家房产在经过110轮报价、4轮自持比例竞投后，以总价27亿元、溢价率70%、自持5%的代价竞得。36556元/平方米的楼面价，一举超过中国金茂于去年9月20日在上塘单元创下的35243元/平方米的板块“地王”，并成为上塘板块“新地王”。该地块紧邻在建的杭州地铁3号线、5号线，第三方平台数据显示，地块周边在售二手房均价在50000元/平方米左右。

位于西湖区之江度假区单元的XH1705-18地块，紧邻在建的杭州地铁6号线，占地面积7.64万平方米、规划建筑面积13.76万平方米。在经过85轮报价、46轮自持比例竞投后，祥生地产以总价26.98亿元、70%溢价率、自持50%的代价获得，楼面价达19608元/平方米。第三方平台数据显示，地块周边在售二手房均价在30000～35000元/平方米左右。

另外3宗地块中，位于上城区1宗建筑面积2.6万平方米的商业用地被广宇集团以3.88亿元底价摘得；江干区1宗建筑面积11.3万平方米的商业用地被杭州玖运货运以总价8.01亿元、溢价率13.5%摘得；拱墅区1宗建筑面积3.2万平方米的商住用地被融信以总价10.19亿元、溢价率24%摘得。

杭州去化周期仅约3个月

“杭州商品住宅库存去化周期很低，目前只有3个月左右，房企补库存需求强烈，这也是此次杭州住宅用地升温的主要原因。”赖勤告诉《每日经济新闻》记者。

克而瑞数据显示，截至去年11月底，杭州商品住宅库存321万平方米。而在销售方面，尽管10月、11月两个月商品住宅月均去化面积下降至98万平方米左右，但去年1～11月杭州月均去化面积121.4万平方米，这意味着321万平方米的库存去化周期仅为2.6个月。

值得注意的是，此次2宗住宅用地溢价率虽均触及70%的上限，但从综合溢价率来看，5宗地20%左右的溢价率意味着土地市场有所“降温”。

《每日经济新闻》记者注意到，去年以来，为引导土地竞拍回归理性，杭州曾先后多次调整土地出让政策。去年3月份，杭州推出土地出让新政：当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须现房销售；溢价率达到70%时锁定限价，转入竞拍自持比例；有两个或以上的竞买人投报自持面积为100%时，转入投报配建养老设施。之后的7月份，杭州取消了溢价50%须现房销售的规定。8月份则出台了自持商品房细则，要求不得分割、销售、转让。

此外，作为全国首批开展住房租赁试点城市之一，杭州还于去年10月成功出让首宗租赁租房用地，总建筑面积约9万平方米，被本地国企以4.5亿元底价摘得。而按照规划，未来3年，杭州新增租赁住房总量将占新增商品住房的30%。

“杭州主城区住宅用地竞争如此激烈，库存偏低是一方面，另一方面也可看出房企对杭州房地产市场的看好。”赖勤告诉《每日经济新闻》记者，祥生等浙江本土房企近两年发展迅速，有较为强烈的扩张规模需要，在拿地时也较为积极。

中国指数研究院数据显示，祥生地产2017年以620亿元销售额位居百强房企第34位，而其全年在土地市场的支出达到359亿元，位居百强房企第24位，新增土地储备736万平方米，这一土地支出在浙系房企中仅次于绿城中国。此前，祥生更是喊出要在今年进军“千亿”的目标。