马太效应加剧 规模仍是房企穿越周期“头牌”

每经记者 吴抒颖 每经编辑 魏文艺

2017年，在密集的调控政策、谨慎的货币政策和回归住房属性基调的多重作用下，已高速飞奔了20余年的房地产行业的发展逻辑正在被重构。

业界的共识是，未来房地产行业或将呈现高位震荡的格局。与此并行的是，行业的集中度正在进一步提升，克而瑞数据显示，2017年销售额Top50房企的市场占有率已达到46.3%。

《每日经济新闻》记者注意到，在行业“马太效应”加剧的背景下，不少房企都十分重视规模化发展。即使是龙头企业也不敢懈怠，仍在冲击规模的道路上步步为营。为什么要保住规模？规模为何仍是房企抵御周期震荡的“撒手锏”？

规模能给房企带来什么

“经济下行压力大，有很多并购机会。谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱，可以穿越周期的钱，就有很大的优势。”2016年11月，融创中国董事会主席孙宏斌在分析行业发展趋势时指出。这番话概括了房企要规模的内生逻辑。

作为资金密集型行业，规模占优的房企则能够在融资方面获得先发优势。多名从事房地产融资的信托、券商人士告诉《每日经济新闻》记者，龙头房企的融资渠道更丰富、成本更低，在融资收紧的背景下优势突显。

可供对比的是，克而瑞数据显示，2017年1～11月，108家房企的境外发债、公司债及中期票据平均融资成本分别为6.72%、6.05%及5.52%；具体到龙头房企，如中海地产的融资成本进一步走低，其2017年中报显示，“融资成本从2016年底的4.76%下降至4.2%。”

规模占优的房企在拿地、并购等方面均有着较为明显的优势。中指院数据显示，2017年拿地金额上千亿元的共有碧桂园、万科、保利、恒大、中海等五家房企，占TOP50房企的33.2%。前10家房企总拿地金额占TOP50房企的48.5%。

收并购方面，2017年融创中国累计在收并购方面花费超过千亿元，其中最引人瞩目的是2017年7月以438.44亿元收购了万达13个文旅城。据恒大披露的公开信息，目前恒大在深圳已有接近30个旧改项目，其中多数是通过并购获得。

失去规模可能就“没了”

“没有‘小而美’，太小就没了！”福晟集团董事局主席潘伟明曾经这样解释公司大规模扩张的原因。

小房企的焦虑主要体现在拿地方面，以深圳旧改市场为例，以往本地的小型房企、投资公司等，由于深谙本地行情，在旧改方面通常有很多机会。但目前，他们在这一曾经优势明显的战场上也不再所向披靡。

多名深圳本土地产人士告诉记者，可以旧改的地变少了，一些具有资金优势的大房企可以高价收购别人做好的后期项目。而对于小房企而言，没有资金获取大项目，所以机会也越来越少。

实际上，一定的规模也是保障房企发展的关键。以合生创展为例，其业绩已经在百亿元前后徘徊了十余年；而自2009年至今，合生创展的土地储备一直稳定在3000万平方米左右，鲜有新获取项目。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者分析称，对于合生创展而言，规模影响了其融资、开发节奏等的确客观存在。由于销售业绩萎靡，资金回笼效果一般，对外部投资者来说顾虑将上升，企业的融资压力会增加，相应的地产业务发展空间会受到限制。

“资金成本上行，信贷规模收紧，地产的好日子已经过得差不多了，苦日子也要来了。到了秋冬，熬过去的都是块头大的，在衰退期的时候，规模是保证存活的重要条件。”华泰基金首席经济学家林采宜如是说。