深耕区域型房企样本：荣盛发展“三线包围二线”攻城略地

每经记者 舒曼曼 每经编辑 卢祥勇

岁末年初，在多家房地产研究机构发布的房企销售数据中，最显眼的除了千亿房企扩容、碧万恒突破5000亿之外，区域性房企的发展模式也值得关注。

区域深耕型房企布局通常立足大本营及周边城市，并在全国范围内选择多城市多区域深耕。深耕京津冀大本营的荣盛发展（002146，SZ）是典型样本之一，截至2017年3季度末，其储备建面超3200万平方米，其中京津冀土地储备超900万平方米。

实际上，荣盛发展这一年属于攻城略地阶段。荣盛发展方面告诉《每日经济新闻》记者，过去一年，在中央“去库存”的背景下，公司保持土地储备数量和开发计划的动态匹配，并根据年度整体房地产行业状况、各个区域土地市场状况、公司的土地储备结构以及资金状况制定并实施土地购置计划，通过多种方式相结合开展土地拓展工作，不拿或者少拿“地王”。

偏向区域核心地带拿地

2017年12月9日，荣盛发展发布11月份新增土地储备情况显示，旗下子公司通过挂牌方式分别在江苏省徐州市、河南省焦作市修武县取得了两宗地块的国有土地使用权，并通过股权收购方式取得了陕西省咸阳市两宗地块的国有土地使用权。

这是荣盛发展今年以来拿地状态的一个缩影，其主要围绕一二线城市周边三四线城市乃至县级区域布局。中国指数研究院相关数据显示，2017年1~12月荣盛发展拿地金额共242亿元，拿地面积1134万平方米，位于全国房地产企业拿地金额排行榜的第34位。

荣盛发展自河北廊坊起家，京津冀环渤海地区一直是其大本营，也是重仓的区域，从范围上看，荣盛发展几乎拓展了河北所有的重要城市，通过“三线包围二线”的策略，利用河北地区土地成本低、竞争小的特点，实现规模快速扩张。同时，荣盛发展近年来不断将触角伸向江浙皖等长三角城市。三季报显示，荣盛发展销售方面受调控逐步下沉至三四线影响略有下行，但销售回款预收账款规模614.3亿元，较年初大幅上涨41.9%。

在城市的选择方面，荣盛发展方面表示重点布局“有发展潜力的中等城市”，并将其作为创造利润的中心和谋求发展、连接大城市与小城镇的桥梁，同时有选择地兼顾发展较快的小城市，扩展企业发展的新空间。

以点带面扩大规模优势

大手笔的攻城略地显示出荣盛发展对规模的饥渴诉求。作为河北省首家通过IPO上市的房地产企业，荣盛发展董事长耿建明在2011年就提出，未来五年公司要实现总资产千亿的目标。

据克而瑞研究中心数据显示，荣盛发展2017年全年销售实现730亿元，以112.3%的完成率完成计划650亿元的销售目标。

与此同时，由于激进拿地，荣盛发展2017年半年报显示，其上半年总负债1464.68亿，负债率达85.26%，这为近十年荣盛发展负债率水平的最高值。

荣盛发展方面坦言，公司并不“激进”，负债率处于安全、可控的范围内，在房地产行业并不高。未来进一步加强项目拓展和开发的高节奏，提高销售回款的速度，拓宽融资渠道，保证经营安全。

近年来，荣盛发展似乎改变了发展策略，谋求多元化发展，并重点发力产业运营。从今年来看，荣盛发展土地投资力度较去年同期有所下行，但产业新城及康旅园区业务扩展迅速。在产业园区方面，继2017年上半年先后与北戴河、邢台、张家口、唐山、淮北、衡水、德州、龙岩、滁州等城市签订园区合作协议后，三季度再度进入宜春、秦岭、新密、溧阳，产业园区全国布局持续扩围。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于荣盛发展来说有两个机会。第一是京津冀和雄安概念，会对其有积极的影响，尤其是类似沧州等市场。第二是产业集群概念，有助于其进入其他城市积极拿地。同时严跃进建议，以荣盛发展为例的区域深耕型企业，应该加大全国布局。