2018上海土地首拍：3宗租赁住房用地底价成交 首现非沪国企摘地

每经记者 程成 每经编辑 卢祥勇

新年伊始，上海土地市场首拍落锤。1月3日下午，位于青浦区、崇明区、宝山区的3宗租赁住房用地成功以底价成交。其中，宝山区罗店镇的1宗租赁住房用地尤为引人关注，其首次被非上海本地国企深圳中集产城投资发展有限公司（下称深圳中集）摘得。

《每日经济新闻》记者注意到，深圳中集为中集国际海运集装箱（集团）有限公司（000039.SZ、HK2039，下称中集集团）的全资子公司，而后者第一、第二大股东分别为招商局集团有限公司（下称招商局集团）、中国远洋海运集团有限公司（下称中国远洋海运集团）。深圳中集成功竞得上述罗店地块，也是自2017年1月中集集团位于罗店镇一工业厂房被动迁后，重返该板块投资。

此外，位于青浦区盈浦街道和崇明区长兴镇的2宗租赁住房用地，延续以往成交惯例，均被上海本地两家国企以底价摘得。

3家国企底价摘地

此次土拍中，起拍价最高、规划建筑面积最大的是宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区02单元0218-02地块。该地块紧邻地铁7号线美兰湖站，板块内有万科、朗诗、金辉等开发的多个项目，发展相对成熟。出让合同显示，该地块占地面积2.5万平方米，规划建筑面积6.25万平方米，租赁住房套数下限531套。深圳中集以2.84亿元底价摘得。

深圳中集为中集集团的全资子公司。中集集团2017年半年报显示，其第一大股东为总部设在深圳的招商局集团，持股24.51%，第二大股东为总部设在上海的中国远洋海运集团，持股22.75%。

值得注意的是，中集集团于2016年12月20日的一则公告显示，其非全资子公司上海中集冷箱与上海市宝山区土地储备中心签订了《大型居住社区罗店基地（非居住）房屋拆迁补偿协议书》，前者于2017年1月31日前拆迁其位于罗店镇的一宗占地290.55亩的厂房等设施并搬离，而后者向前者支付约5.72亿元的补偿金。天眼查信息显示，上海中集冷箱有限公司注册于1995年，中集集团持股92%，日本住友商事株式会社、上海市宝山区罗南工业公司分别持股5%和3%。

中集集团在2016年年报中提到，上述上海中集冷箱项目已完成土地收储工作，其将参与该地块的挂牌竞拍，成功投得后计划建设城市综合体项目。此次成功竞得上述罗店镇租赁住房用地，也是中集集团自2017年1月31日被动迁出宝山区罗店镇后，首次重返该区域投资。

此外，青浦区盈浦街道的租赁住房用地，被上海盛青房地产发展有限公司以1.6亿元的底价竞得，该地块占地面积2.24万平方米，规划建筑面积4.48万平方米，紧邻地铁17号线漕盈路站，租赁住房套数下限626套。崇明区长兴镇的租赁住房用地，由上海长兴岛置业有限公司以0.93亿元底价摘得，地块占地面积3.06万平方米，规划建筑面积6.12万平方米，租赁住房套数下限600套。天眼查信息显示，上海盛青为上海市青浦区国资委全资所有，上海长兴岛置业注册于2017年11月21日，为上海城投（集团）有限公司全资所有，而后者又为上海市国资委全资所有。

1.84万套租赁住房待上市

《每日经济新闻》记者梳理发现，自2017年7月24日上海首次成功出让首批2宗租赁住房用地以来，目前，上海累计挂牌租赁住房用地29宗，其中24宗已完成出让，另外5宗将于2018年1月16日出让。

上述24宗租赁住房用地除位于宝山区罗店镇的1宗由深圳中集摘得外，其余23宗全由上海本地国企摘得，其中上海地产（集团）有限公司摘得10宗，上海张江（集团）有限公司摘得4宗，上海市莘庄工业区经济技术发展有限公司摘得3宗，上海浦东开发（集团）有限公司摘得2宗，上海嘉定新城发展有限公司、上海陆家嘴（集团）有限公司、上海盛青置业、上海长兴岛置业各摘得1宗。

此外值得注意的是，上述已完成出让的24宗租赁住房用地均被竞得人底价摘得，且均须自持70年，共支付土地出让金约104亿元，总规划建筑面积161万平方米、至少可供应租赁住房18359套。按照规划，十三五期间，上海将建设70万套租赁住房，这也意味着未来还将会有大量租赁住房陆续上市。《每日经济新闻》记者也注意到，部分上海国企有意通过盘活旗下存量土地资源开发建设租赁住房，如光明集团此前就表示将先期拿出26块土地建设100万平方米租赁住房。

在易居研究院研究员赖勤看来，上海房地产市场租购并举特点明显，但目前来看市场化的住房租赁机构很难盈利，这就需要国企先行，发挥带来示范作用。

关于租赁住房如何盈利，优淘城总裁薛建雄向《每日经济新闻》记者表示，要摒弃传统开发思维，以金融思维切入这一领域才会盈利。他认为，租赁住房未来稳定、长期的租金现金流，将会为发行资产支持类证券提供很好的基础。

赖勤也表示，住房租赁市场符合政策导向，未来不排除会有相应的金融、财税等支持政策，届时长租公寓行业的盈利难题将有所缓解。