上海火车站“地王”借道融资16亿两年后还有地块尚在打桩

图为上海火车站北广场金融街“地王”项目每经记者吴若凡摄

每经记者吴若凡每经编辑梁秋月

细数2015年以来国内诞生的大批“地王”，或抢先跑赢、或停滞、或被盘活……可谓命运不同。伴随房地产调控长效机制的逐渐逼近，业内对“地王”普遍给予保守评价。

不过近日，上海火车站北广场地块，这宗在2015年以88.15亿元价格成为“闸北地王”的狭长地块，低调近2年后终遇“贵人”。

安邦8亿输血“地王” 年化收益率5.6%

12月15日，金融街（000402，SZ）发布公告称，其全资子公司上海融御置地有限公司委托泰康资产管理有限责任公司，发行“泰康-金融街上海火车站北广场D地块商业不动产债权投资计划”，和谐健康保险股份有限公司（以下简称和谐健康保险）拟认购D地块债权计划8亿元。

据了解，金融街于2015年一举拿下上海火车站北广场三宗地块，其中C2为住宅地块、C1为商业办公地块，D地块则以办公属性为主。

据悉，本次D地块债权计划规模为16亿元，债权计划存续期5年，和谐健康保险拟认购8亿元。之前，D地块债权计划已发行4.6亿元，为市场独立第三方投资人认购，认购条件与和谐健康保险相同，均为存续期5年，年化收益5.6%。

在资深地产人士薛建雄看来，由于商办开发周期较长，而银行对开发贷支持力度越来越小，项目的持续开展必须要通过其他渠道融资，这是促成此次交易的重要原因。

就该次债权计划本身而言，资深投行人士陈国华告诉《每日经济新闻》记者，这是一个债券计划，严格意义上说保险资金买了个债务，而不是理财产品。这8亿元的债务计划，年化收益率5.6%，相当于银行基准利率4.95上浮30%，不算高，但考虑到可能是从银行外拿的钱，成本较低，这一收益率尚可。

实际上，自2014年以来，安邦系已在市场上多次购买金融街股份。公告显示，安邦保险集团旗下和谐健康保险持有金融街15.88%股权（为关联法人），因而此次交易将构成关联交易。

对于此次交易，《每日经济新闻》记者向金融街总部致信采访，但截至发稿尚未收到回复。

显然，“输血”的举动也意味着此项目或有“可留之处”。既然如此，上海火车站这宗“地王”项目究竟如何？到底能产生多少效益？《每日经济新闻》记者就此进行了实地走访探查。

上海火车站北广场的三宗地块，被两条大街分割。位于西侧的C2住宅用地，目前已命名“金融街融府”，且住宅建筑已经结构封顶。中间的C1商业办公地块已经进入基坑阶段，东侧的D地块则正在打桩。

据现场工作人员表示，金融街火车站项目的整体商业面积在5万平方米左右，住宅可售面积5.16万平方米，写字楼面积22万平方米，自持7万平方米。

具体来看，C2住宅地块总建筑面积约6.35万平方米，由5栋高层住宅楼组成，地块规定“90平方米以下中小套型占比不得低于住宅总建面的20%”，所以，项目的住宅产品不是豪宅，而是面向城市精英人群的高端改善楼盘，主力户型在110~130平方米，目前报价10万元/平方米，验资客户很多。

其次，位于中间的C1地块主打创意文化，规划了5栋主要建筑，包括写字楼（其中3栋出售，主塔由金融街自持）、商业以及超过5000平方米的文化中心，设置了儿童科技园、剧院、主营大超市。规划做环岛概念，核心是希望建筑既能内部流通，又能和室外进行贯通。

据该工作人员介绍，C1地块和D地块的项目预计2020年交付。相对而言，还在打桩的D地块节奏偏慢。D地块以总部办公楼、商业为主，将新建5栋办公楼，其中办公楼全部售出，共计8.59万平方米。另外，地块规定了不低于50%的建筑面积须自持5年，地下商业部分统一运营。

“实际上，D地块的最早规划是酒店式公寓，之后才推翻改成了办公楼，因为所有规划都改了，所以商业指标的平衡也要重新做，方案调整过很多次，跟市政方面的沟通也特别多，金融街做项目就是这样，不喜欢快周转，倾向把项目做深做精。”该工作人员告诉《每日经济新闻》记者。

不过该人士透露，一些对投资回报率要求不是很高的客户，对市中心的产品非常感兴趣，所以目前D地块意向客户不少，且D地块所临的中兴路下匝道即将开通，测算下来到2020年租金回报率能在4%左右。

那么，火车站地王的发展潜力到底怎样。

安居客房产研究院首席分析师张波指出，目前上海火车站南北广场的发展水平和繁华程度相差较大，北广场商业的整体发展主要借助金融街地块的建设，不过上海站南北广场到苏河湾地区，都将启动城市更新，形成多功能、综合性的商务活动区。

薛建雄则认为，北广场地处背面，交通不便，街面脏乱差，有待大幅整改。物业大宗交易存在许多不确定性，而基于周边办公氛围优势不明显，项目未必好租。

来自高力国际的数据显示，该项目所在的天目恒丰板块整体空置率为13.7%，高于静安区8.1%的平均空置率。

薛建雄建议，用时间换空间，这个地方需要用心用时间经营，因而可以先通过住宅回笼资金“补”商业减轻压力，接下来就看如何运营了。

第一太平戴维斯中国市场研究部助理董事张琳也告诉《每日经济新闻》记者，火车站人多但主要是流动人口，凝聚人群的效力有限，项目发展需要靠办公人群和周边消费娱乐的需求。

中原地产分析师卢文曦则认为，上海火车站区域给人的印象是档次不高，要改变脏乱差的形象很难，但净化环境、发掘当地特点依然是必须做的，另外需要注意发展火车站南北两个广场的商务联动。