为2018年租赁市场画像：需求增长 模式多样 租金价格稳中有升

“住房租赁”无疑将成为2018年当之无愧的房地产热词。无论是中央经济工作会议还是十九大报告都强调了“租购并举的住房制度”为全国租赁市场发展指明了方向。

至此，租赁已经被提高到了前所未有的高度，那么在2018年里，租赁市场该如何发展？关于租赁市场的种种政策是否真能改变房地产市场的格局？住房租赁的兴起能否真正对高房价、高租金起到抑制作用呢？

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需求变化

租赁需求将在2018年继续增长

租赁在2017年多次被决策层提起，在2018年里，普通的租房人或者房东会感受到租赁的新变化吗？租房人小侯就认为，未来大量租赁房源的出现可能会降低租金，让他在换租时有更多更好的选择。但作为房东，胡先生则不这么认为，“我仔细看了一些长租公寓，虽然装修好、管理好，理念好，健身无线网还都免费，但大部分还是一居室为主，租金价格快赶上我的一套两居室的价格了，所以他并不担心未来会被新兴的租赁房源抢走生意。”

可见，作为租客和房东，对待未来租赁市场的态度各有不同，那明年的租赁市场会怎样发展呢？

58集团近日发布了《2017租赁蓝皮书》数据显示，2017年全国租房需求较2016年增长57%，第四季度租房需求较2016年同比增长71%。其中，一线城市2017年租房需求占全国需求总量的13%；成都、杭州、武汉、重庆等12个新一线城市的租房需求量占全国需求量的20%，对比2016年上涨43%，涨幅超过多数一线城市。

其中，杭州、东莞2017年租房需求量同比增长率分别为79%、74%。预计未来三年，在一线城市租房需求持续强劲和新一线城市租房需求全面爆发的双重引擎下，全国住房租赁市场的成长空间非常广阔。

安居客房产研究院首席分析师张波指出，目前已有北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等十余个城市开始增加租赁土地供应规模，保障租赁市场稳定发展。未来租赁土地供应占比三成左右将成为各地的标配，住房租赁将成为保障居住权不可或缺的重要支撑。

与土地供应积极因素相应的，是大型房产企业在2017年积极在一二线城市收揽自持用地用于租赁。58集团房产数据研究院统计显示，截至2017年12月15日，全国10城涉及住宅的自持用地（含部分自持）达149宗，自持体量约514万平方米。其中杭州达到了51宗之多，上海和天津分别有29宗，北京也有27宗之多。安居客张波指出，房地产开发商手中的自持土地是未来租赁住房庞大体量的潜在供应，并且有机会为租房人群提供更规模化、规范化、标准化的租房产品。

租金新变化

去年北京月租金上涨14%为2795元 还将稳中有升

在租金方面，58集团《2017租赁蓝皮书》数据显示，2017年全国人均月租金同比上涨16.7%。北京人均月租金为2795元，和2016年相比上涨14%。新一线城市中，成都2017年人均月租金相比2016年涨幅为18%，达到1008元。综合2017年全年数据，杭州成为人均月租金最高的新一线城市，达到1550元，对比2016年上涨了6%。其他诸如重庆、郑州、长沙、青岛等城市，人均月租金同比涨幅在5%到10%之间。

张波指出，翻看历史数据，一线城市和新一线城市在2012年到2016年的租金涨幅基本每年都在8%-15%之间。随着近几年租房人群对品质生活的追求持续推动中高端租赁市场的发展，租金将保持稳中有升。

链家集团董事长左晖在经济学家年会上表示，租金是与居民收入有函数关系的，如果居民收入将在未来几年间持续增长的话，租金也将可能随之稳定增长。

租客新变化

改善生活环境成换租最大原因

值得注意的是，住房租赁市场相比购房市场，具有更大的流动性，换房行为频率相对较高。根据58 集团房产数据研究院联合调研数据，租房人群换房原因位于前五位的依次是改善生活环境、工作地点变更、交通不便利、租约到期、生活状态变化。其中41% 的租房人群为改善生活环境而换房，租房人群对于生活质量的要求正逐渐提高。

张波表示，租房人群对生活质量要求的逐渐提高，具有房源质量高、交通便利、服务优质、周边配套完善等优势的长租公寓这一近年新兴模式无疑是重要利好。

链家研究院院长杨现领也认为，2018年的租赁市场也将进入品质居住时代。尤其是年轻的白领阶层，对品质租赁的需求更加旺盛，另外，大量流动转移人口也处于基本保障的需求提高了对租赁房源的额要求。

58集团2017租赁蓝皮书报告显示，在18岁到35岁的租房人群中，处于独居状态的租客占比达29%，另外39%为与伴侣居住，27%的人群为与长辈和或孩子租住。张波预测，城市购房压力不断增加、结婚年龄推迟可能推动单人租房人群持续增长。

在各类户型的出租房屋中，以一居室、二居室为代表的小户型受到承租人的更多青睐。58集团《2017租赁蓝皮书》指出，租房人群对一居室需求占比达到40%之多。安居客首席分析师张波认为，这一方面是由于一居室的私密性较好，可以满足人们对独立生活环境的基本要求，另一方面是因为大量的年轻租客多选择单人或者伴侣共同居住，一居室可以同时满足降低生活成本和提高生活品质的需求。

房源新变化

长租公寓、REITs成为新关键词

在政策引导扶持和市场需求增长的驱动下，长租公寓、REITs、信用租房成为住房租赁市场运营模式的新亮点。

58集团《2017租赁蓝皮书》数据显示，目前全国已有千余家长租公寓企业，涉及房屋数量约200万间。长租公寓模式正受到越来越多租客，尤其是年轻人的欢迎；也吸引了众多全国知名房产企业的布局。2017年，万科地产旗下“泊寓”，在全国范围内加速扩张；碧桂园长租公寓在多个城市布局了15个项目；金地、龙湖、万达、旭辉、绿地、保利也都已入局。

此外，2017年10月23日，国内首单房产企业租赁住房信托投资基金——保利租赁住房REITs的获批引发了高度关注。业内人士认为，目前我国对于租赁住房REITs的支持相比国外成熟市场尚不完善。避免对同一主体不同阶段重复征税、避免对REITs发行主体和持有者双重征税，将达到一定的付息率作为享受税收优惠的必要条件，以“免税+分红”提升REITs份额的收益率水平，增强市场投资吸引力，都需要更多的政策支持。

（来源：北京青年报 记者 李桁）