解剖越秀“双平台”武汉物业交易：不到2%融资成本赢取4.8%回报率

每经记者 吴若凡 每经编辑 卢祥勇

12月21日，越秀房地产投资信托基金（以下简称“越秀房托”）发布公告称，其此前收购的越秀地产武汉物业项目已正式完成交割，交易完成后，越秀房托拥有67%股权，转让项目股权贷款的代价协定为22.81亿元。其中，12.22亿元银行贷款融资，其余剩下部分为越秀房托内部自有资金。

业内人士认为，此次交易完成意味着越秀集团“开运金”模式（即“开发+运营+金融”模式）逐渐成熟。

越秀地产负责拿地、开发、前期运营，之后将地产平台项目证劵化，并注入越秀房托进行二次证券化。这一模式是对地产资源、商业资源和资本资源的高度整合，一方面借助资本市场加速商业项目开发和资金流转，以此兼顾地产开发价值、商业运营价值和不动产的稳定收益，用金融为商业地产持续“造血”，另一方面也为基金单位持有人创造了更大利益。

转让67%股权 越秀地产赢得现金流与核心利润

今年11月14日，越秀房托及越秀地产双双发布公告，越秀房托以约22.81亿人民币收购越秀地产旗下优质商业项目——位于武汉核心地段的一栋68层国际甲级写字楼“武汉越秀财富中心”，以及5层的“星汇维港购物中心”及配套停车位，总建筑面积约24.8万平方米。

越秀房托于2005年12月21日在香港联交所上市，为全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金。

此次越秀房托以收购的方式进行交易，获取标的67%股权，对于转让方越秀地产而言，这是一次现金回笼、实现利润的举措。

越秀房托行政总裁林德良告诉《每日经济新闻》记者，资本市场实现利润的方式无非有两个，通过此次交易，越秀地产的运营开发形成了利润，同时评估增值也产生了利润。“一般而言，评估增值的利润，不能反应为地产公司的核心利润，但是如果地产公司的物业资产套现，例如这次批楼卖给了房托基金，在越秀地产的报表上就能直接反应出核心利润。”

评价一个开发企业运营能力的指标是利润能否变成核心利润。此次越秀地产将长期持有的物业套现，一方面回笼现金能促进快周转，另一方面，现金回笼也能保证基金借贷比率可控，收益率平衡。

资深地产人士薛建雄就直言，房地产信托投资基金是商业地产退出的最佳途径，越秀地产将资产注入房托，最直接的好处是形成了变现。越秀的“地产+金融”双平台互动，能够让物业套现，即实现资金的回笼，并且每年在房托基金里获得利润，实现核心利润，这也是“双平台互动”效果最显著的一个地方。

融资成本不到2% 越秀房托赚得回报率或达4.8%

此次收购对越秀房托而言也是“一次划算的买卖”。

林德良告诉《每日经济新闻》记者，收购武汉越秀财富中心的资金全部来源于银行，融资成本低于2%，而现在租金回报是3.9%左右。

戴德梁行数据显示，今年第三季度武汉全市优质甲级写字楼平均租金录得121.5元/平方米/月，四大核心商圈商业综合体首层平均租金录得640.3元/平方米/月，在重点省会城市中水平较高。

林德良称，未来整个物业（上述标的）的净租金回报率有望达到4.8%左右。而据其透露，由于融资成本低，目前越秀房托的平均净租金回报大概在4.4%左右，利润分派则稳定在6.5%~7%。

具体就越秀房托的融资成本而言，林德良表示，越秀房托是100%银行贷款，融资成本是Hibor（香港银行同行业拆借利率）加上1.3个百分点。林德良同时强调，越秀房托不做境内融资，只做境外融资。

越秀房托公告显示，截至2017年6月30日，越秀房托总收入约为人民币9.09亿元，物业收入净额约6.45亿元，旗下各物业经营稳定，并持续稳步提升，年化回报率达到6.5%，今年估价累计升幅达到26%。