“租”能否与“售”并举 政府和企业热情高 消费者仍有疑虑

每经记者 吴若凡 每经编辑 卢祥勇

2017年是住房租赁政策全面深化的一年。在12月18日至20日举行的中央经济工作会议上，“要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”被提出并列入2018年8项重点工作之一。

而围绕这一定调，“租售并举”正大力推进，在全国各地全面开花，比如山东、江西、广州等地陆续推出“租售同权”落地政策；超过12个省份50个以上的城市都发布了与住房租赁相关的政策内容；杭州、北京、成都、广州、武汉等城市陆续推出住房租赁交易服务平台。

在企业方面，建行、中信、中行等多家金融机构涉足租赁，帮助开发运营方和租赁方缓解资金压力；腾讯、阿里巴巴、58同城等互联网企业承建住房租赁交易服务平台，为租房提供升级的渠道服务；房地产领域开发商、中介服务商、商业运营商也凭借既有优势加码长租业务，丰富各类长租形态，满足不同人群的租赁细化需求……

不可否认，在“租售并举”的号召下，租赁市场正在从多维度进行完善，并从多个角度满足消费者的租赁需求，挖掘与激发其租房诉求。但“租”是否真的能与“售”并举？无论是切身体验，还是实际经历，消费者依然有疑问。

租房的“不安全感”能否缓解

据不完全统计，仅2017年下半年，全国已有56个城市出台住房租赁相关的政策，从一二线城市逐步向三四线城市深入。但对于租房，不少人仍有顾虑——租来的房子，真能和买来的房子，享受同等待遇？

这一疑问背后，租房市场普遍存在的一些“乱象”是顾虑之源，比如房源质量差、中介良莠不齐、安全隐患较大等，无一不让人对租房居住心怀顾虑。

来自58集团房产数据研究院的用户调研就显示，因为房东不守约定，临时收回房屋而被迫换房的租户人数占比约12%。缺乏“安全感”的租住体验，是刺激人群购房意愿的重要因素。

也由此，租房人群的年轻化趋势明显，“2017租赁蓝皮书”数据显示，目前市场上，24岁以下的年轻人租房占比最高（37%），25~30岁之间的租房人群占比33%，30岁以上租房人群占比仅30%。

“居住的安全性会极大影响年轻人的租赁体验，以及人们对租赁的选择，因此各地政府发展租赁市场，首先在承租人的权益保障上，需要有政策辐射，这一点各地出台的政策已均有着墨。”安居客房产研究院首席分析师张波指出。

以北京为例，政策层面对于保障承租人权益提出了明确要求，例如租房合同期内不许随意涨租金、合同终止后3个工作日内房主就应退回押金出租期间、不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，未经承租人同意不得擅自进入出租住房等。

“这是提升安全性及租金稳定性的关键之一。”张波认为，规范交易流程、立法保障租赁双方权益、推动租赁备案制度等保障措施的推出和实施，才能促使租赁市场的规范化发展，使得租房的安全性增强，这既是租金稳定性提升的保证，也才能有效促成“租购并举”住房制度的真正落地。

能否成外地人安居乐业的土壤

根据推算，2017年全国约1.9亿人有租房需求，且集中在一二线重点城市。作为租房市场主力的城市流动人口，也是当下“租售同权”最大的诉求方。

实际上，无论租房还是购房，人们内心最终的诉求，都是“有自己的家”。那么租售同权制度出台，真的能让外来人口在大城市安家吗？

答案是肯定的，“大城市”的定义已经不限于传统意义上的超级大城市，新兴城市的发展正为外来人口培植“安家”的土壤。

一个值得关注的现象是，近年来，一线城市的外来人口净流入比例逐步放缓，而新一线城市的外来人口净流入快速增长，且增长未来还将持续。

来自中原地产的研究表明，目前中国四个一线城市租金收入占全国租赁市场总收入的21%。上海是全国租赁市场规模最大的城市，接近千亿，其空间主要取决于外来人口的增速。但近三年，北京与上海的人口流入已基本停滞。

广州与深圳保持年均5%以上的增速，二线城市中天津和武汉的外来人口流入增速，则高于6%。58同城租房数据也显示，新一线城市成都、杭州、武汉、重庆等12城的租房需求量占全国需求量的20%，与2016年相比上涨43%，涨幅超过一线城市。对外来人口越来越大的吸引力，也带动了这些城市的租赁市场的旺盛发展。

伴随新一线城市和超大城市周边重点城市的繁荣，加之政策的支持和人们观念思维的转变，新一线城市更可能成为外来人口“以租安家”的试验田，为外来人口培植安居乐业的土壤。

租房与购房权益何时平等

实际上，在新政出台此前，买房与租房之别，还在于能否在这座城市延续下一代、保证孩子的成长。因而租售同权命题下，“租房能否和买房一样，享有学区等社会服务”成为人们的疑问之一。

“其实各试点城市的租赁政策中，均提到了租户可以享受到的权益，包括教育、公共卫生、社会保险等公共服务权益。”张波告诉《每日经济新闻》记者。北京就规定，京籍租户子女可在租房所在区享有义务教育的权利。上海、广州、杭州等城市也明确了租户可享受基本公共服务权益。这就从政策层面保障了租户的合法权益，不断缩小租房者与买房者在基本公共服务方面享有待遇的差异。

不过，值得一提的是，享受教育权和租房上名校是两个概念，从目前的实际情况来看，更多城市名校资源还更倾向于学区房的拥有者，而非租住者。这也是租购同权真正落实，需要关注的细节问题。

张波认为，租售同权作为一项具有历史意义的新政策，确实还有很多具体问题需要落实和解决，但是在中央引导、各地政府积极推进、社会各界的共同参与中，更多疑问会得到解决，这将会是中国人居形态的一次突破和升级。