“去库存”进入收尾期 “火”了一把的三四线城市楼市会降温吗？

2018楼市六问——第2问：老家的房子值得买吗？

每经记者 程成 每经编辑 魏文艺

几个月前，作为去库存主力的三四线城市，房地产市场的热度曾令不少一二线城市羡慕。但随着调控政策的持续效应，三四线城市楼市已现降温迹象。

易居研究院研究员赖勤告诉《每日经济新闻》记者，“这一波三四线城市房价的上涨，主要受政策总体宽松和去库存政策影响。目前去库存政策已到收尾期，一些前期房价上涨过快且超出基本面的三线城市，未来会有房价下跌风险。”

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“房子终于卖完了”

“房子终于卖完了。”河南某地级市的开发商张总在接受《每日经济新闻》记者采访时长舒了一口气。“年初房子还怕卖不出去，这才大半年时间就卖完了。”

15年来，张总共做了4个地产项目，前3个项目在县城，目前的这个项目在市里面，在10年前拿的土地证，2010年开盘时售价2000元/平方米。目前在售的最后一期共150套房子，售价4800元/平方米，7年涨了2.4倍。当地房管局官网数据显示，该项目近10个月卖房137套。

“当初怕房子不好卖，所以备案价定低了。”谈到目前这座弱三线城市“火爆”的楼市，张总连称“对市场判断失误”。今年7、8月间，张总所在城市的楼市逐渐升温。以恒大在该市一在售楼盘为例，其最新一期精装公寓已涨到7700元/平方米，较之前6400元/平方米涨了20%。

记者注意到，自2015年底提出房地产去库存以来，三四线城市楼市逐渐回暖。从房价上看，三线城市新建商品住宅价格同比涨幅在连续19个月的负增长后，于2016年4月由负转正。国家统计局数据显示，今年以来，三线城市的新建商品住宅价格同比涨幅从1月份的6.7%一路上涨到7月份的最高值9.3%。

三线城市房价下行压力凸现

今年5月，位列TOP30中的某浙系房企以总价5.96亿元、楼面价2377元/平方米拿下该市一商住用地后，当地开发商就隐约感觉到了市场的风险。

“地价涨的太高了，一个月前我在土地市场上看中了一块地，350万元一亩，算下来卖到6000（元/平方米）才能保本，价格确实有点高。”张总告诉记者。最终，张总也未拿到上述地块。

张总的担心不是没有道理。国家统计局的最新数据显示，11月份一线和三线城市房价同比涨幅继续回落，其中三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅更是连续4个月出现回落。

《每日经济新闻》记者注意到，此前易居研究院发布的《全国房地产板块轮动现象研究》报告认为，此轮房价上涨呈现明显的板块轮动特点。即当一个板块上涨过快，别的板块就相对来说会变成价格洼地，资金就会流入，从而带动板块上涨。易居研究院认为，此轮房价上升周期，率先由以深圳为代表的华南，和以上海为代表的华东板块启动。

“此轮房价上升期中，一线城市的深圳和上海率先启动，随后二线城市的楼市四小龙（合肥、南京、苏州、厦门）接力上涨，之后一线二线城市政策收紧，三线城市成为房价上涨的主力。”赖勤认为。

在赖勤看来，目前去库存政策已接近尾声，特别是刚刚结束的中央经济工作会议进一步明确了明年楼市的发展方向。“明年楼市不容乐观，一些没有经济、人口、收入等支撑的三线城市楼市，可能会在偏紧的政策环境和信贷环境的双重作用下进一步降温。”赖勤认为。

据记者观察，目前，张总所在的城市除恒大外，还有中国铁建、绿城、中梁、建业、正商等多家知名房企进驻，它们正凭着专业的团队、成熟的产品和雄厚的资金实力，挤压着当地中小房企的生存空间。