从租户变业主 世联行近2亿收购杭州1.5万平物业打造公寓

每经记者 程成 每经编辑 卢祥勇

在诸多政策利好以及市场前景激励下，包括房企、资本等在内的众多企业或机构纷纷盯上了住房租赁市场这块蛋糕。

12月15日，房地产中介机构世联行（002285.SZ）发布公告称，拟通过全资子公司以1.98亿元收购杭州三箭装饰工程有限公司100%股权，进而获得后者持有的杭州昆仑工坊项目近1.5万平方米的物业所有权，并计划将该项目打造为长租公寓项目——红璞公寓。

“世联行作为房地产行业中介公司，因直接与‘C端’接触，有数据和信息方面的优势，对其发展长租公寓具有协同效应。”易居研究院研究员赖勤告诉《每日经济新闻》记者。赖勤认为，此次通过收购，也说明世联行对杭州租赁住房市场的看好。

世联行加码杭州租赁市场

根据世联行公告，昆仑工坊项目位于杭州市西湖区，紧邻西溪国家湿地公园。该项目共3栋楼宇，总建筑面积约1.51万平方米。值得注意的是，目前红璞公寓已租用昆仑工坊部分物业，租赁面积约5000平方米。而此次收购完成后，也意味着世联行将从租户“变为”业主。目前，红璞公寓昆仑工坊店的租金为1950元/月~2550元/月。

《每日经济新闻》记者注意到，自2016年9月红璞公寓在杭州的首个项目落子以来，至今年8月底，其在杭州已有15个项目，其中10个为集中式、5个为分散式。此次红璞公寓再次落子杭州，加码杭州住房租赁市场意味明显。

早在今年8月份，杭州红璞公寓总经理查倩就曾在杭州投资者见面会上表示对杭州公寓市场的看好。查倩认为，杭州近年的城市发展，带来巨大的人口聚集效应，而较高的薪资水平，又利好公寓行业的发展。

根据杭州市统计局数据，2016年杭州市GDP为1.1万亿元，同比增长9.5%；常住人口919万人、户籍人口736万人；年平均工资约7.34万元。此外，根据杭州网消息，至10月底，杭州市拥有境内上市企业127家，位列全国第四位、省会城市第一位。

“目前来看，一线城市的住房租赁市场规模要大于杭州等二线城市，但一线城市竞争激烈，且长租公寓企业的拿房成本也较高，回报率也没有二线城市高。”赖勤告诉《每日经济新闻》记者。赖勤还认为，二线城市的住房租赁市场在未来有很大的发展潜力，增长速度预计会超过一线城市，布局杭州是非常好的选择。

根据易居研究院此前发布的三季度50城租金收益率数据显示，虽然在房价高企的背景下，三季度50城租金收益率为2.6%，环比下降6%、同比下降19%，继续呈下行趋势。杭州租金收益率达到2.1%，远高于北上广深4个一线城市，在强二线城市中，仅略低于成都等个别城市。

世联行2017年半年报显示，至报告期末，其长租公寓已进入广州、深圳等27个城市，签约房源4万间，并在广州、杭州、武汉的集中式公寓市场位居第一名。

长租公寓盈利难题待解

一个值得注意的现象是，今年以来，各大机构在长租公寓领域不断跑马圈地。

今年5月，碧桂园首次试水长租公寓，并计划到2020年长租公寓规模达到100万间；旭辉领寓早前也表示，将在未来5年内运营20万间公寓；龙湖冠寓计划到2020年实现长租公寓租金收入20亿元；万科在11月份已在全国19个城市有8万间长租公寓。此外，如湾流、自如、窝趣，以及建设银行等机构在长租公寓领域也是动作频频。

尽管机构大举进军长租公寓市场，但如何实现盈利仍是大家不得不面对的现实难题。

龙湖冠寓总经理王俊英此前在接受《每日经济新闻》记者专访时就曾表示，“如何能够盈利、稳健发展和成长，大家还都在摸索。”窝趣创始人兼CEO刘辉早前也曾对记者表示，“目前长租公寓行业主要盈利方式是租金差，但偏高的资产价格，真正能实现盈利的企业很少。”

世联行2017年中报显示，2015年至今，红璞公寓的收入分别为72.31万元、1137.8万元、6767.3万元，是否实现盈利不得而知。不过世联行在上述收购公告中预测，项目预计在2018年实现844万元的亏损，在2019年首度盈利71万元；投资回报期为13年，内部报酬率为7%。

“轻资产模式的互联网类长租公寓投资回收期多在3~5年，开发商类的长租公寓投资回收期多在6~7年，但在一些一线城市回收期可能高达20年。”上海链家首席市场分析师张月向《每日经济新闻》记者表示。

尽管盈利难题待解，但在资本市场，长租公寓屡受青睐。

12月11日，建设银与招商蛇口在银行间市场成功注册200亿元“飞驰-建融招商住房租赁资产支持票据”；10月30日，碧桂园和中信银行签约，后者将为前者在长租住宅领域提供300亿保障性基金；10月23日，保利租赁住房REITs获得上交所审议通过，总额不超过50亿元。

“长租公寓领域目前虽鲜有企业能实现盈利，但下半年以来，各地相继出台一系列利好政策，长租公寓符合政策导向，正处在风口。”赖勤告诉记者。他还认为，随着租购并举政策的不断深化，加上目前在金融方面已有的支持政策，如果未来在税收方面有扶持政策的话，长租公寓收益将会得到有效改善。