万科谭华杰：未来租赁应该是住房供应最主要的方式

每经记者 董青枝 每经编辑 魏文艺

在政策红利下，住房租赁正走向资本和市场追逐的风口，房企、机构、银行等纷纷大举布局租赁市场。12月9日，万科高级副总裁谭华杰在第四届平安地产金融创新论坛上表示，未来租赁应该是住房供应最主要的方式。

多数业内人士认为，租赁住房是未来房地产发展的大趋势，潜在的市场容量很大，尤其是大都市的租赁住房占比越来越高；但租赁市场也面临着税收、回报率低、土地来源等诸多需要解决的问题。

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发展租赁市场是未来趋势

十九大报告提出，“要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”

今年以来国家频频出台政策发展租赁市场，加大租赁市场发展成为未来趋势。胡跃飞认为，存量经营的价值空间正在开启。他说，进入存量时代，经营链变成了“生产+销售+运营”，对于诸多房地产企业来说，这是挑战也是机遇。所谓挑战，是资源布局和财务模式都会发生改变，要更加善用金融手段。所谓机遇，是因为存量经营在我国还处于初级阶段，巨大的市场蛋糕将逐渐形成。比如租赁市场，随着配套环境的成熟，现有的政策红利将加快转化为市场的自发力量，孕育出全新价值空间，行业格局也将由此改变。

而据中国房地产业协会会长刘志峰提供的数据显示，2016年我国公寓市场规模为1.38万亿元，预计到2020年市场规模将接近2万亿元，提供中小户型、中低价位为主的长租公寓，对缓解大城市的住房困难有着重要作用。同时，在很大程度上对城市建设、创业就业、社会稳定都有好处。

“房地产租赁市场未来会发展，而且体量会越来越大。”旭辉集团董事长林中在上述论坛中称，购房需求市场和租房市场是两个不同的市场，租房市场是多层次住房需求，是买房前的过渡，是一种消费；而买房子不是一种消费，是购买资产的行为。而且租金的承受能力不是因为房价涨了租金就涨了，而是收入提高了。未来我国大力发展住房租赁市场，短期之内来看，不会对中国的房价涨或跌有太大影响。

虽然租赁市场发展前景被看好，但是却面临很多问题，比如租金回报率低、税收、土地来源、规范建立、房子品质等问题。万科高级副总裁谭华杰也坦言，“做租赁市场并没有那么容易。现在做租赁肯定比做住房开发难，要求的技术水平更高。”

不过红星美凯龙家居集团董事长车建新认为，租金肯定会慢慢涨的，目前的回报率比较低，长远来讲租金会倍增，预计十年会提高将近一倍，且支付能力也是倍增的，不要用现在的租金算回报率，而是要看未来的回报率。但他也认为，解决现在人才住房不能完全靠租赁，也可以通过提高技术人才的贷款首付比例、三代还贷款等其他办法。

“大佬”快速布局租赁市场

租赁市场已吸引银行、互联网等各方资本进入。据克而瑞数据显示，在TOP30房企中，已有1/3进入了长租公寓市场。建行、中信银行等银行以及京东、阿里巴巴等互联网巨头也快速布局租赁市场，保利地产也成功发行了首单央企租赁住房REITs。

“进入到存量主导的时代，对于房地产企业来讲转型也是必要的。”中泰证券首席经济学家李迅雷如是说。

谭华杰透露，万科转型做美好生活场景师，万科可能会成为中国第一个正式把家庭公寓列入到产品线的企业。

平安银行行长胡跃飞也透露，目前平安集团正在积极开展住房租赁金融服务体系的研发和构建，后期希望联手各大房企共同参与推动这一市场的成长。

林中表示，房企在租赁市场里，大的考虑是顺势而为；二是从长远的战略来看，开发商一定不仅要关注增量市场，还要关注存量市场。在存量市场做长租公寓开发商是最有优势的；三是从回报角度来看，长期一定会有盈利模式，未来租赁市场是多元化主体市场很重要的组成部分。

林中补充道，房企要从开发经营、开发销售转向经营持有的模型，中间最大的问题就是综合融资成本，租金回报要大于综合融资成本，商业模式才可持续。融资成本很高，租金回报很低，商业模型就不可持续。未来中国租赁市场发展会降低一些成本。

租赁将成住房供应主要方式

租赁市场发展前景良好，那是否适合全国一盘棋？是否已经迎来黄金时期？

中国指数研究院常务副院长黄瑜坦言，租赁并不适合全国都一盘棋，还是先要把试点的城市做好，试点完了以后有了模式，有了运营主体、开发主体和金融模式，然后再去上才可能比较现实。

中泰证券首席经济学家李迅雷也表示，租赁市场能不能发展起来，跟大家对于房地产、房价上涨预期有很大的相关性。部分城市租赁市场还是能发展起来的，也是基于未来人口的集聚和大城市化的过程。

谭华杰补充说，未来租赁应该是住房供应最主要的方式，一是符合全球房地产、不动产市场发展的规律。尤其是大都市，发展过程中租赁住房的供应越来越多，租赁占比越高，这是一个城市发展到高级系阶段必然以租赁为主要的供应方式。二是符合年轻人和新时代人的生活习惯，租房子反而有很大的灵活性，大的趋势来看，“以租为主，租购并举”这个判断是非常精准的。