试水地产基金 招商蛇口也玩起了“轻资产”

每经实习记者 吴抒颖 每经记者 郭荣村 每经实习编辑 梁秋月

11月27日晚间，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称“招商蛇口”）发布公告称，其与太盟投资集团（即“PAG”）按1:4的出资比例在开曼群岛设立SUPER ALLIANCE REAL ESTATE PARTNERS L.P.（简称“地产基金”），规模为16亿元。

这被业界认为是招商蛇口在轻资产运营商战略上的进一步尝试。在提出“城市及园区开发与运营商”的定位后，招商蛇口在产业地产、商业地产等业务板块开始发力。通过轻资产化运营这些持有物业，则是不少大型开发商共同的选择。招商蛇口方面也曾在投资者会议上提到，“未来资产证券化是必然趋势”。

地产基金的设立及运营

公告显示，基金规模为人民币16亿元，招商蛇口全资孙公司利邦控股认缴出资3.2亿元，占股20%，太盟投资子公司PREP VENICE LIMITED出资12.8亿元，持有80%的权益。

地产基金在境外以协议转让形式收购招商蛇口持有的上海招商局大厦、上海招商局广场及北京招商局大厦相关的股权，即时安置业有限公司、Vast Joint Limited、Wheaton International Limited的100%股权、香港华商置业（北京）有限公司80%、明源地产（华北）有限公司50%的股权。根据公告，上述三项标的资产交易对价为50亿元，需自协议签订之日起5个工作日内由地产基金以自有资金及其在境内银行和离岸融资机构的借款资金支付。

作为增信措施，瑞嘉对地产基金的借款利息及相关费用提供连带保证担保，在没有借款逾期情况下瑞嘉担保的5年借款利息及相关费用全额约人民币11亿元。基金另一合伙人PREP则提供相应补偿机制来控制瑞嘉的担保风险：如出现PREP无法按时履约偿付其对应比例的贷款利息，则利邦控股将依照该协议补足该等利息差额，同时可无条件对地产基金两方有限合伙人的权益进行调整。

一名熟悉商业地产基金的分析人士告诉《每日经济新闻》记者，这支私募基金通过收购公司股权实现了物业购买，支付对价相当于是招商蛇口提前回款，在境外设立则可能是出于融资和税收方面的考虑。“未来通过一些设计，有实现REITs的可能。”

招商蛇口的轻资产之路

完成重组后的招商蛇口，正在朝着“去地产化”的方向前进。彼时招商蛇口宣布，未来将形成社区开发与运营、园区开发与运营以及邮轮产业建设与运营三大业务板块。

招商蛇口方面向《每日经济新闻》记者表示，目前集团正在计划试水资产证券化，并且也在做相关的准备。据招商蛇口总经理许永军透露，目前公司正在推进各大业务板块之间与金融的协同，借助招商局集团金融板块的资源协同。除此以外，公司已经制定了轻资产模式的三年规划，在对外扩张时倾向于做轻资产和管理输出，尽可能减少自有资金投入。

招商蛇口方面向《每日经济新闻》记者剖析轻资产的输出模式时指出，“要实现轻资产能力的输出，指的是招商运营能力和品牌影响力。未来在园区业务板块，招商蛇口将采取轻重并举的方式，并重点打造三种能力，一种是平台能力，第二种是管理能力，第三种是品牌能力。”

在公告中，招商蛇口表示，“地产基金模式是招商蛇口在地产金融和轻资产业务的首创和试点，未来招商蛇口可复制该模式，促进商业办公楼的去化，实现资源的有效循环。”

招商蛇口目前拥有数量可观的商业地产项目。2016年招商蛇口的年报显示，招商蛇口拥有可出租面积239.11万平米的投资性物业，包含公寓、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态，其中写字楼体量最大，可出租面积45.38万平方米，累计已出租面积440.26万平方米，出租收入6.11亿元。