规模即江湖地位 商业地产还看“效益”

每经记者 魏琼 每经实习编辑 梁秋月

“规模即江湖地位”，这是内地商业地产商普遍信奉的金科玉律。在库存承压，规模争霸的行业格局下，开发商的跑马圈地并未停止，商业地产加速规模扩张。

在目前的商业地产环境下，传统“短平快”的开发销售模式已经不可持续，为了寻求发展优势，各大商业地产开始构建新的价值链，完成转型升级，从过往单一的零售中“脱胎换骨”，逐渐提高体验性业态的占比。

追逐效益的港资房企在内地房企规模扩张的挤压下渐渐失去阵地，在商业地产的范畴，规模和效益似乎对于港资房企而言，两者不可兼得。在内地房企发力商业地产规模扩张之下，如何决胜规模和效益，成为未来竞争的关键。

图片来源：视觉中国

加速规模扩张

近些年，商业地产的扩展速度非常快。新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷指出，目前全国购物中心的总量已经超过了5000座，但商业地产还在跑马圈地，不断扩张，预计到2025年购物中心将超过1万座。

商业地产的庞大存量激发了长租公寓、联合办公空间等新兴业态的兴起。数据显示，当前中国房屋租赁市场的规模是1.1万亿元，至2025年将达到2.9万亿元，2030年数字将倍增至4万亿元。

其中，长租公寓扮演着非常重要的角色。据相关数据统计，2017年全年，长租公寓市场的规模将突破4000亿元，庞大的市场规模吸引了房产中介、酒店开发商以及互联网创业公司纷纷加入。房地产开发商如碧桂园、龙湖、保利、万科、佳兆业等品牌房企也开始加速布局，演绎存量时代的创新空间。

万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁丁力业认为，规模扩张给商业地产发展商带来较大的好处。

目前印力集团已成立6个城市公司，布局40个城市的100个项目，拥有850万平方米的管理面积。

收购印力商业平台后，万科的商业野心逐渐显露。据了解，广州万科未来在广州至少开业20个商业项目，遍布广州9区。

欧阳捷认为，跑马圈地、快速布局，未来购物中心已经进入商业体竞争、业态竞争的战国时代，而饱和的市场需要差异化竞争。

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规模与效益之争

“规模即江湖地位”，这是内地商业地产商普遍信奉的金科玉律，规模是内地商业地产商不能放弃的追求。但是对于港企而言，追求规模存在市场饱和的担忧，而提高商业自持比例，通过精细化管理稳定现金流收入，才是商业地产企业提升利润空间的不二法门。

需要注意的是，在中国房地产规模争霸的格局下，注重精细化运营模式的港资房企在内地商业地产的市场份额正在缩减，规模快速扩张的企业成为商业地产的后起之秀。于商业地产而言，如何才能决胜规模和效益？

港资房企中，恒隆、新鸿基、九龙仓、太古等是精细化运营的代表，这也使得它们在大型商业项目供应井喷，行业租金普遍下降的大环境下，可以保持较好的租金收入及商业地产市场影响力。

以太古地产为例，2017年中期业绩报告显示，太古地产净利增幅高达176.78%，溢利达147.63亿港元，上半年的租金收入总额为55.55亿港元，为注重效应的受益者。

东原商业发展中心总经理程旭认为，现在是强者恒强的局面，但对于商业地产新军而言，规模很重要，但规模一定要建立在效益的基础上。

目前，市场上仅新开业的购物中心每年就达到300多个，这个数量足以让一家企业淹没在历史更新的洪潮中。而对于内地商业地产商来说，如何快速、高效地实现布点，抢占市场话语权才是现阶段的重点。

如何平衡规模和效益？丁力业认为，经过二三十年的发展，做新的商业地产项目在中国很多城市难度较大，未来的发展过程中需要并购，并做好并购项目的业务，使它创造新的价值。