深圳首个整租社区诞生 星河控股称更多满足家庭需求

每经记者 董青枝 每经编辑 卢祥勇

长租公寓、贷款租房、自持地块、城中村改造......再加上不断利好的租赁政策出台，深圳租赁市场已悄然改变。

日前，星河控股与中国建设银行深圳市分行创新长租模式，推出“CCB建融家园·星河荣御”长租社区项目，这是目前深圳市场上唯一的整体长租社区。

星河控股集团副董事长、总裁姚惠琼表示，这是星河试点商品房开发销售与租赁经营一体化运作模式的一次重要尝试，将颠覆传统意义上的租房模式。

更多面向家庭

十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

在此背景下，近日建行与11家房企签约住房租赁战略合作协议备受关注。其中，星河荣御项目将其2687套房源全部提供给建行用于租赁，是现在建行深圳5000多套租赁房源的一半，而租客可向深圳建行申请“按居贷”个人住房租赁贷款，用于支付长租租金。

姚惠琼透露，该项目原计划今年10月1日公开销售，但与建行协商后，不到半个月时间，星河便决定将项目整体改为长租社区。首批产品预计明年年底将交付。

不同于市场上多数小户型租赁的公寓，星河荣御产品是40-180平方米的全能精装修户型，并设有商业、学校、园林等生活配套。

“这个项目更多是面向那种家庭的，跟那种单身公寓是不一样的，以家庭式的、高端的专业人才为主。”姚惠琼认为，长租公寓的市场比较大，尤其是家庭需求，今后长租公寓的供应模式会发生改变。

在租赁方式上，姚惠琼称，星河荣御会采用团组和散租相结合，目前已经和一些优质企业签订了意向书，企业会有优先权，在真正租赁开始前三个月会和企业确定租赁需求。

戴德梁行华南及华西区研究部高级董事及主管张晓端表示，以往长租公寓主要面对青年人群，以小户型为主，但是随着购租并举的推进，租房群体将从青年扩大到中年甚至终身租房，这就需要市场有相应的大户型供给以满足家庭型租户的需要。星河大户型产品的推出既是满足小区面向人才高端定位的需要，也是未来长租公寓市场发展的方向。

至于未来星河是否还会和建行进行此类合作？姚惠琼在接受《每日经济新闻》等媒体采访时表示，星河现在没有其他项目可以提供给银行做长租项目。如果几年后项目数量上来，还是会考虑和更多的银行展开合作。

考虑资产证券化

据克而瑞统计，目前TOP30房企中，有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域，但目前长租公寓还处在抢占市场和烧钱的阶段。

张晓端认为，虽然在初期长租公寓会沉淀不少资金，市场也尚未形成良好的盈利模式，但并不妨碍房企将之作为战略转型的重要方向大力培育。

“星河从2016年起便开始组建长租公寓的团队，也在和世联行谈合作，计划在其他项目上加入青年公寓，预计明年开始会陆续入市。现在星河肯定还以房地产开发销售为主，要追求现金流的平衡。”姚惠琼告诉《每日经济新闻》记者，目前租赁市场仍以国企、央企，包括万科这种企业在主导，民营企业是参与为主，星河尽自己的能力多承担这种社会责任。

姚惠琼坦言，对于星河而言，一次性拿出一个社区的房源作为长租项目，也是比较困难的。从账面上算星河短期内会有比较大的利益牺牲，但这也是企业社会责任的表现。与建行合作多年，星河愿意在这个项目上支持建行，把长租公寓先做起来。

从“高周转”到“自持租赁”，开发商的投资与开发逻辑也在改变。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会趋向于资产证券化方式。

就在10月11日，国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品--新派REITs正式获批发行；10月23日，国内首单房企租赁住房REITs--保利租赁住房REITs获得上海证券交易所审议通过。

姚惠琼认为，在今后长租公寓发展中，有了保利地产的“租赁住房REITs”的获批，政策对房企长租业务的金融支持也会放开，星河也会考虑发行REITs产品来支持长租项目的建设。

张晓端分析称，长租公寓可以很好地和金融产品相结合，注重运营、服务，有助于实现轻资产化，十分契合房企的转型需求，因此吸引大量企业投身其中。同时，进入长租公寓领域，有助于为房企销售业务培养潜在的客户，拿地手段也更多元化，与房企的传统销售业务产生协同效应。