首付8成、验资200万起 10楼盘制造”南京史上最严开盘”

调控一周年以后，南京售楼处门前再次排起了长龙。

今日早间8时，位于南京市河西南部佳兆业城市广场售楼处门前已经排满了购房者，售楼处前的十字路口被车辆和人群所汇集，逐渐变得水泄不通。

据悉，佳兆业城市广场于今日启动登记，首付八成，验资金额200万元，销售均价在每平方米3.5万元。上午前来排队的购房者称，目前排队已经超过500组，排队的人至少达到3000人以上。

同时进行排队的还有南京河西区域的另外9家楼盘，分别是仁恒绿洲新岛、保利天悦、华新城璟园、绿地华侨城海珀滨江、升龙天汇、五矿崇文金城、金地中心风华、朗诗熙华府、金隅紫京府，这10家楼盘全部要求首付8成，验资200万以上。

这是南京河西区域沉寂许久之后再次迎来的集中式开盘，也是南京调控以来规模较大的一次集中式开盘，被称为“南京史上最严开盘”。

                                     南京住宅区   图片来源：视觉中国

十盘同开：集中式放量

从去年年底至今，在南京市楼市调控升级的背景下，曾经炙手可热的河西区域鲜有新盘领取销售许可证。

11月14日，在沉寂了半年之后，南京市网上房地产陆续公布了河西10家楼盘的销售许可证，这10家楼盘统一登记时间为11月15日-11月16日，开盘时间为11月18日和11月19日。

不仅开盘时间统一，而且，开盘条件严格。首先，推售的房源，在最终购房签约时，须首付8成。其次，购房者需要提供至少200万元的定活存单或者本票。最后，开盘严格执行实名制，参与摇号的客户身份信息必须与购房人信息一致，不接受任何形式的更、加、减名。

在今日早间排队时，为了预防购房者转移资金，同时排号等情况，南京市房管局还称，会在认筹24小时内让银行进行抽验，如果发现有不符合的将取消认筹摇号资格。所谓的不符合就是本票或者定活两便存单被注销，上面的资金被转移。而且，为了使得购房者难以在同一时间排队多个楼盘，有的楼盘登记所在地并不在售楼处，而是实行异地登记。

正因为“八成首付、高额验资、异地登记”等特征，此次集中式开盘也被称为“南京史上最严的开盘”。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远在接受采访时表示：“这次集中上市很大程度上满足了河西区域积压已久的改善型需求，加上价格限制，所以很多购房者前来排队。从购房条件上来讲，提高首付可以减少购房者人数，从而也降低杠杆，降低炒房比率，验资也防止了购房者在各家楼盘同时进行排队，从开发商角度来说，提高首付也为了在年底加速回款。”

但是，在市场供不应求的情况下，这样集中式的开盘仍然形成了“连夜排队”、“一房难求”的景象，而且高门槛的首付对于刚需购房者来说加大了购房的难度。

新房限价：一、二手房倒挂

“南京房价看河西，河西房价看河西南”，河西可谓是南京楼市最为炙手可热的地区，除了明星楼盘云集，其价格也是一路攀升。

在去年楼市火热之时，河西不仅仅成为南京土地市场的“地王窝”，楼面价屡创新高，而且新房售价一路攀升到每平方米4万元以上。

而今年以来，随着南京楼市实施“限购、限价、限售”等多重调控措施之后，河西区域鲜有供应量推出，整个板块处于“冷冻”的态势。

正是由于限价的原因，此次10个楼盘所批销许的价格依然是一年之前的价格，例如，河西南每平方米35000元，河西中部每平方米4.5万元，而河西南的二手房单价目前已经高达每平方米4.5万元，新房和二手房价格呈现倒挂。

一名南京当地的置业顾问向记者表示：“河西区域的部分二手房比新房每平方米贵一万元了，新房和二手房倒挂，出现了套利空间，所以不少购房者相信买到就是赚到，都会排队去买。”

虽然一、二手房目前存在利差，但是南京目前实行了“限卖”的政策，即新购房在获得不动产权证后，3年内不得上市交易。对此，南京某楼盘负责人指出：“从买到房到转手最快也要4-5年的时间，在南京楼市严厉的调控下，市场已经逐渐转冷，未来是否存在较大的套利空间尚不清楚，从这一点来说，8成的首付对于投资客已经没有什么杆杠在用，所以存在套利想法的购房者还需要理性。”

最后的疯狂：整体楼市已趋冷

“河西这次集中式开盘恐怕是南京楼市最后的疯狂了。”上述开发商人士分析称：“目前，南京楼市整体已经转冷，只是个别的板块还比较强劲。”

从2016年12月至今，南京楼市新房价格已是8个月回落、2个月持平，年内累计下跌幅度超过1%；二手房价格同比涨幅已连降10个月，成交量相比去年9月已是“腰斩”。

从数据上来看，新房市场反应较快、降幅明显。在刚刚过去的10月份中，网上房地产数据显示，南京全市共成交新房6595套，环比9月成交数据下跌53.4%，同比去年2015年10月11088套的成交量，成交量下跌35.7%，更创近4年来新低。

而二手房方面，从今年3月份之后，二手房成交量处于小幅下滑的趋势，虽然卖方降价幅度不大，但是议价空间已经加大；此外，成交量和挂牌量双双下滑，买卖双方也处在博弈当中。

“局部热度高，整体趋冷是目前南京楼市的特征。调控一周年来，南京的房价已经得到了明显的控制，新房房价在走低，从而对二手房市场产生一定抑制，而且市场的分化趋势加强，一些偏远的地区比如淳化等，已经开始转冷。”孟祥远表示。

南京网上房地产数据显示，江北某新盘推出250套房源，销许均价每平方米25513元，时隔三个月仍没卖完。而江北另外一楼盘，销许均价每平方米25098元，到目前只去化六成。在此情形下，个别楼盘开始到热点楼盘附近揽客，有的甚至开出总价3个点的优惠，以吸引购房人，这都说明南京楼市已经处于变化中。

另一方面，南京土地市场也在转冷中，“地王”逐渐消失，宅地未触及最高限价已经被拍出，去年动辄上百轮竞拍、甚至触发最高限价靠摇号决定买家的情形没有再现。

多位南京业内人士也向记者表示，今年年底到明年，南京楼市会持续转冷，“像河西区域这样的情况恐怕难以再现”。

（来源：人民网 徐倩）