李宇嘉：创新普惠金融将助推“住有所居”

李宇嘉

十九大报告再次明确住房要回归居住属性，并提出了“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，这将成为未来我国房地产和住房制度的顶层架构。

强调住房的公共产品属性，强调多主体供给、多渠道保障，不能撇开金融制度的创新和跟进。

近期，建行、中行等国有大银行开始介入租赁行业，信托投资基金（REITs）也开始“落地”。进一步讲，切入社会保障体系的住房新制度中，住房金融是应有之义，是不可或缺的组成部分。具体来说，就是要壮大和发展住房普惠金融，让普惠金融成为住房新制度的配套。

现实中，由于金融机构的各种条件或金融知识匮乏，很多普通人群、创业群体，特别是低收入、弱势群体、中小微企业等，被排斥在金融服务之外。

如果普惠金融缺失，对经济金融、生产生活的影响是全方位的。首先，融资被迫转向高利率，超高利率助长食利氛围和高风险投机，影响金融稳定；其次，普通民众、中小企业无法通过金融手段解决合理融资需求，生产和生活受到影响。

目前，我国个人金融准入门槛不算很高，但有无抵押物直接决定融资规模和利率水平。以住房为例，对广大已经在城市长期居住的新市民来说，由于不具备合格抵押物，导致金融排斥。

根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展报告2016》，2015年务工经商劳动年龄的流动人口中，1980年及以后出生的新生代的比例达到51.1%。青年人的住房问题是全球问题，我国的问题更严重，即高房价叠加社会保障制度不健全，年轻人住房门槛高，租赁也不易。

首先，自2011年以来，大城市住房租金已经连续上涨了5~6年。2010年，深圳商品住房租金为40.3元/平米/月，2016年上升至68.3元/平米/月。据笔者调研，即便在深圳城中村租住，一室一厅住房每月租金也高达2000~3000元。但是，2016年，深圳常住人口人均月可支配收入仅4057元。据易居研究院统计，全国50大城市租金收入比超过30%（租金收入警戒线）的有26个，京沪深在50%左右。

其次，代理中介要收取1~2个月的租金作为代理费，“押二付一”或“押一付二”是常规的押金或租金给付形式。对于85后和90后等租赁主体来说，压力很大。

近年来，针对青年人群、中等收入人群的普惠金融创新层出不穷，如公积金扩展到非户籍、公积金用于租房，各种创业融资等。

汽车贷、消费和信用贷、创业贷、“以房养老”等个人金融业务快速崛起，成为金融机构业务的重点。这些具有普惠金融特色的产品，其作用就是帮助我们尽可能把一辈子的收入在不同年龄段之间拉平，让个人一生消费更趋合理、总福利水平最大化，以免钱少时抑制消费能力，钱多时消费能力不足。这也是发挥消费对经济的基础性作用，构建内需社会的保障。发达国家内需强大，消费融资是最大支撑。

基于住房租赁准入门槛高、租赁人群占比高的现状，有必要将普惠金融延伸到住房租赁领域，应创新金融产品，特别是针对中低收入、年轻人的普惠金融产品。

未来，85后、90后相继成为社会消费的主体，消费金融将快速崛起。随着“3个一亿人”新型城镇化落地，加上国家鼓励租赁市场发展、构建“租售并举”住房新制度，让全体人民包括新市民住有所居，租赁消费金融将是各大金融机构不会缺席的领域，也是普惠金融必须介入的领域。

目前看，依靠BAT、京东、银联、商业银行等覆盖衣食住行日常生活大数据信用平台，银行可以识别出“谁是守信用的人”，约束不守信用的人，并发放租赁消费融资类贷款。这类贷款降低了低收入、没有合格抵押物人群的金融准入门槛，基于信用识别和保障也降低了租赁成本，提高了租赁市场秩序，对租赁各方来说是一个多赢的结局。而建设银行、中国银行、中信银行等大行已启动租赁融资或按揭、信用评价等，这是一个好的开始。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）