北京三地块揽金142亿 历史总价第二地块“花落”绿城

每经记者 舒曼曼 每经编辑 魏文艺

与四天前那场“遇冷”的土拍不同，11月7日的土拍，三宗住宅用地共拍出142亿元，还产生了86亿元的历史总价第二地块，让北京的土地市场又兴奋了一回。

三宗参拍地块中，昌平区北七家镇C-52地块和大兴区魏善庄镇2016年世界月季大会周边配套地块均为“共有产权住房”，分别被未来科技城和“首开+保利”联合体以19亿元和37元亿元竞得，前者溢价率仅为2.7%，后者则以底价成交。而起价即达71.9亿元的石景山地块以86亿元被绿城夺得，在刷新了起价历史最高纪录的同时，也成为北京住宅地块中历史成交价格排名第二的地块。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，综合分析来看整体土地成交热度均不高，而且分化明显。对于开发商而言，接近下半年资金逐渐收紧，资金压力越来越大，后续地价很可能会开始出现趋势性的下行。

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房企拿地趋于理性

在“面粉贵过面包”环境下，高价地如何“消化”、后期利润是否可控等，都成为房企在拿地时不得不思考的问题。

面对起始价刷新纪录的石景山地块，吸引了包括绿城、平安、“保利+首开+金地”联合体、“实兴腾飞+远洋+新城+金融街”联合体、“万科+旭辉+恒基”联合体等十余家房企和联合体的激烈角逐。

由于地块比较大，在竞拍开始前不少业内人士认为此地块会被联合体拿下。竞拍开始后，绿城率先举牌，经过25轮报价后，“实兴腾飞+远洋+新城+金融街”联合体最终举牌86亿元，到达竞价上限，随后转入竞自持环节。最终，绿城以自持20%拿下该地块，溢价率仅为19.6%，综合楼面价为3.1万元/平方米，而该商品住房销售均价不超过52024元/平方米。

张大伟向《每日经济新闻》记者分析称，从楼面价来看地价并不算高，比以前便宜很多，再加上地块持有比例也较低，从最后楼面价来看均有一定利润。

而两宗“共有产权住房”地块参与竞拍的房企并不多，其中大兴区魏善庄镇地块地块吸引了“首开+保利”联合体及中海、碧桂园参与竞拍，仅通过一轮报价，由“首开+保利”以37亿元的底价获得，所建房屋的售价为2.9万元/平方米（含全装修费用）。

昌平区北七家镇C-52地块作为北七家镇出让的第二块“共有产权住房”地块，吸引了未来科技城、金隅、碧桂园前来竞拍，仅经过两轮竞拍，就被未来科技城以19亿元拿下，溢价率仅为2.7%。

张大伟告诉记者，由于利润太低，开发商对共有产权房的积极性明显低于限价房，再加上开发商资金压力越来越大，除了部分优质地块外，后续很难再现2017年上半年的热度。

土地成交金额再刷记录

中原地产研究中心统计数据显示，目前，今年北京土地成交金额已经刷新历史记录。截至目前，叠加此次揽金142亿元，年内北京土地出让金已经达到2374.5亿元，全年预计有望接近3000亿元。

从目前北京土地市场来看，土地供应量较2013年以来明显增加，仅截至11月累计供应土地已经达到64宗，后续还有土地继续挂牌。

事实上，业内人士普遍认为北京土地市场已“开闸”。从中原地产研究中心提供的一组数据看，其中2014年和2015年土地交易中供地均不足50宗，2016年更是达到谷底，仅17宗。

随着供应量加大，土地市场竞争激烈程度却在逐渐下降。平谷地块近日遭遇流拍，成为北京3月调控以来首次住宅地块流标；此次拍卖的三宗地块，一宗零溢价拍出，另一宗近乎底价成交。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，近期供地节奏明显加快，但房企的迎合程度弱于预期，实际上是由于持续的政策调控以及融资环境的收紧，或使得部分房企拿地方面会相对保守。

张大伟分析称，在房企持续一年的拿地大战中，资金“子弹”已经打光，再加上北京严格限制网签，许多开发商面临着回款压力极大的现实问题，能够用于土地市场的资金量越来越少，后续地价很可能会开始出现趋势性下行。

严跃进进一步表示，从北京土拍市场来看，土地价格出现了明显的高位回落，开发商持有比例明显降低，相比上半年动辄50%的持有比例，最近北京住宅土地竞争激烈度降低。

随着房地产行业高歌猛进的时代远去，取而代之的是“宽出严入”的土地生态，“限价、自持、配建自住房、共有产权房”等关键词背后，北京未来住房市场结构将迎来新的预期。