李宇嘉：构建房屋出租秩序应依靠租赁平台+信用体系

李宇嘉

政府主导的，集监管、服务、信息于一体的房屋租赁平台是租赁市场的基础设施，也是各项租赁制度和政策落地的抓手。近日，各地政府主导的房屋租赁平台相继亮相。除房源信息披露、租赁供求撮合、租赁备案等基础服务外，平台重在租赁行为的监督和管理。

笔者认为，承租人愿在平台上租房，出租人愿将房屋委托给平台，中介愿在平台上代理业务，很大程度在于平台能降低交易成本，提高用户体验，实现多方共赢。但是，租赁痛点主要是租后千差万别的乱象和诉求，如房东侵权，服务和收费界定不清，权益保障和追索难等，这些问题不易监管、监管成本高。

因此，除了实现信息和服务“线上集中”外，租赁平台建设还要在降低交易成本、提高用户体验方面下大功夫。

传统租赁的交易成本高，中介要收取1~2个月的租金作为代理费，“押二付一”、“押一付二”是常规的给付形式。甚至，为避免短租或中途退租带来空置和再交易成本，除了押金，很多房东要求租客一次性支付半年或一年租金。这对许多人而言压力很大。

而房屋室内生活设施和家具配置标准不明确，租赁过程中维修责任不清，房东甚至假借设施损坏讹诈租客、克扣押金等，这些租后乱象很难监管到。另外，对很多租客来说，体验差、被歧视，租房谈不上美好生活，实乃权宜之计。于是，很多租客不爱惜租赁环境，肆意损坏等现象也屡见不鲜。最终，租赁供需两端都趋于“低端化”，租赁行业也就难以振兴。

但如果租赁平台能叠加基于“互联网+”的共享模式，这将降低租赁交易成本，提高消费体验，实现多方共赢并攻克租赁痛点。

放在政府主导的大数据平台上，房子可确保是真的。房东和租客都是陌生人，但基于注册信息，过往交易、履约、支付、评价等海量个人痕迹，可相对准确地标定个人信用水平。关键是，这个信用不仅有对手评价，有具体分值，还公开透明。凡有违约情况，平台上的商家能看到，监管部门也能看得到。此外，还可以引入如芝麻信用、京东小白信用、银行等信用评价体系，介入租赁平台。

对房东来说，靠机构提供的信用数据可以挑选租客，防范租客欠租、逃租，还可根据租客需求装饰自己的房子，获得租金溢价收益和更高的信用分值，这是一个良性循环。而租客也可挑选信用值高的房东，在一定程度上防止租赁后的各种不合理问题。

同时，这也为机构开展专业化、规模化的租赁经营创造了基础，还为租赁下游衍生产业创造出了商机，比如房地产信托投资基金（REITs）、房屋装修、电商提供的所有生活服务（租客休闲娱乐、快递服务）等。

对租客来说，具有很高的信用分值，押金免了、租金月结的好处不说，还可以挑选自己中意的房子，并以优良的信用记录和竞争优势挑选房东，压低租金水平，挑选合租伙伴。而且，租客、房东、代理中介、银行之间所有的资金往来、交易记录，全部通过第三方平台来进行，这是信用增减和信用约束的过程，也是权益和追索的有力保障。

由此，基于大数据信用和全方位的诚信评价，构建社会信用体系，形成可置信的惩戒机制，这是制约违约和侵权的利器，也是提高租赁线下履约意愿，降低违约风险的保障。唯有此，租赁才能告别低端和野蛮生长，“租售并举”才能真正崛起。

近期，各大城市建立租赁平台、发展机构租赁时，均与互联网平台、金融机构合作，如杭州携手阿里巴巴的智慧租房平台，中国银联协助沈阳、武汉、合肥建立租赁平台，京东将成为北京住房租赁平台的技术支持伙伴，建行与深圳、武汉联手打造租赁交易服务平台，支持大型租赁企业融资、支持信用评价。

政府主导的租赁平台若能叠加市场主导的大数据信用平台，租赁基础秩序就完善了，租赁的痛点也将迎刃而解。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）