摸底珠江实业广州项目：核心区项目开发周期较长

每经记者 金喆 陈鹏丽 每经编辑 张海妮

纵观珠江实业（600684，SH）近10年开发的项目，多个地块的拿地时间已超过10年，在建项目的进度也比较缓慢。如此一来，好处是公司拿地成本低，赚了不少土地升值的钱；坏处是开发慢，资金被占用，无法高杠杆，也无法高周转，结果就是公司规模很难做大。

《每日经济新闻》记者9月下旬实地走访了珠江实业位于广州闹市区的珠江颐德大厦、珠江璟园和御东雅苑三个项目。其中，珠江颐德大厦在2012年年底便进入施工状态，直到今年第三季度才显示为竣工，建设周期超过4年。

11月4日，负责珠江颐德大厦招租的一名工作人员告诉记者，目前已在招租，部分楼层有人办公。对于多个项目进展缓慢的问题，记者向珠江实业发送了采访提纲，公司证券事务代表姜英伟9月28日回复称，已就采访情况上报，不清楚可回复的具体时间。但截至发稿，记者未收到珠江实业的回应。

珠江颐德大厦项目：拿地到竣工耗时近10年

珠江实业起家于1985年，是广州市成立最早的房地产综合开发企业之一。遗憾的是，这家已过“而立之年”的房企没有延续早年辉煌的业绩，在新进项目开发上有些迟缓。

在珠江实业过往的资料中，“珠江颐德大厦”的名称第一次出现，是在2014年年报中，而在此之前一直以“S8项目”命名。据当时的年报介绍，珠江颐德大厦项目位于广州市东风中路与仓边路交汇处西南侧，地处越秀区传统商务区，临近省、市两级政府，地理位置优越。项目总用地面积7445平方米，定位为超甲级智能生态写字楼。

实际上，2008年珠江实业就从大股东广州珠江实业集团有限公司（以下简称珠江实业集团）和关联公司手中接手了上述地块。根据珠江实业2008年10月的公告，公司与广州市东建实业总公司（以下简称东建实业）、中拓地产有限公司（以下简称中拓地产）和珠江实业集团拟定了《S8地块国有土地使用权转让合同》，以1.56亿元收购S8地块项目。其中，东建实业为珠江实业集团的全资子公司，中拓地产为东建实业全资境内子公司。

珠江实业在公告中表示，根据广州中天衡资产评估有限公司出具的资产评估报告，S8地块项目在评估基准日2008年10月6日的评估结果为1.56亿元，折合楼面地价仅为3850元/平方米，与上年同期相比已有较大幅度下降，较低的地价将为项目的成功开发起到良好的基础作用。

但是，S8地块的开发计划却一再延迟。珠江实业发布的《2009年度股东大会会议资料》显示，由于涉及中拓公司境外企业的法律地位问题，办理《国有土地使用证》进度较为缓慢。2011年6月份，珠江实业又表示“S8项目已取得土地证，争取2011年底开工建设”。但是，S8项目的正式开工时间为2012年12月，比最初计划的开工时间推迟了两年。

珠江实业在2013年年报中称，S8项目预计在2015年第二季度达到预售条件，2016年竣工。但直至2017年6月，珠江颐德大厦还处于在建状态。2017年半年报显示，珠江颐德大厦总建筑面积为5.87万平方米，在建建筑面积5.87万平方米，对应的截至报告期末已竣工面积为零。

9月27日上午，记者来到位于小北路和东风中路交叉口的珠江颐德大厦，一楼大堂正门处的“颐德中心”四个字格外醒目，外围处于半围蔽的状态。当记者以租客身份咨询时，现场一位工作人员表示，该写字楼目前只接受整层出租，官方报价是150元/平方米·月，目前部分楼层已经有租客在办公。

根据10月23日珠江实业披露的2017年三季报显示，珠江颐德大厦已经竣工。这意味着，从2008年拿地到项目竣工，耗时几近10年。珠江实业2017年三季报显示，珠江颐德大厦已竣工面积为58745平方米，可供出售总面积为39112.47平方米，2017年1~9月已售面积为零，39112.47平方米的物业待售。

11月4日，记者再次致电珠江颐德大厦管理处服务中心，工作人员表示，该写字楼只接受整层出租，目前已出租一部分物业，有一家单位已经开始营业。

珠江璟园项目：涉诉讼“沉睡”8年

《每日经济新闻》记者注意到，珠江实业的土地短板饱受诟病，但公司对具体项目的开发似乎并不着急，多个项目进度较慢。除珠江颐德大厦外，公司开发的珠江璟园项目也因为诉讼纠纷“沉睡”8年。

在寸土寸金的珠江新城，珠江实业参与的项目不多，颐德公馆（项目名称为珠江璟园）便是公司近年打造的重磅项目。珠江实业在2011年年报中这样描述——颐德公馆位于珠江公园正南，是正望广州中央公园核心的最后地块，公司目标是将该项目打造成为广州住宅城市名片。

2016年的一波行情，将珠江新城地段的二手房价格抬上了8万元/平方米，有些楼盘甚至超过10万元/平方米。

11月2日下午，记者来到珠江璟园的项目所在地。在靠近珠江公园的马路南侧，一排蓝灰色的高层建筑和少数低密度大户型围绕而成的小区便是颐德公馆。从外围看小区的阳台，入住率并不低。

但实际上，这个位于黄金地段的重磅项目曾经一度“沉睡”近10年。早在1998年，珠江实业与广州宏瀚房地产开发有限公司（以下简称宏瀚公司，后更名为尚东地产）拟合作开发珠江新城L2、L3-1、L3-2三个地块。根据珠江实业的公告，珠江实业将支付3.35亿元换取独立承包经营上述3个地块的权利。当时双方还约定，宏瀚公司要先完成珠江实业对该项目的《建设用地批准书》及《用地规划许可证》的加名手续，然后再于1999年年底完成退出该项目的合作手续。

但是，宏瀚公司一直没有如期完成退出该项目的手续，致使珠江实业一度无法获得上述地块的独立使用权，无法启动项目的开发。

在合作中出现分歧后，宏瀚公司对珠江实业提起诉讼，然而没想到的是，这场诉讼竟然持续了8年。直到2006年1月，珠江实业才宣布与宏瀚公司达成和解，珠江实业正式获得珠江新城L3-1、L3-2地块开发权（项目名为珠江璟园）。据海通证券在2008年发布的一份研究报告显示，珠江璟园楼面地价不过2300元/平方米。

2011年，珠江璟园项目正式登场。截至今年9月底，珠江璟园仍有6413.11平方米未销售，今年1~9月份已销售的面积为69.29平方米。

然而，需要注意的是，珠江璟园项目从入手地块至今，已有19个年头。

不过，这些低地价项目经过漫长的开发周期后，也一定程度上让珠江实业赚得盆满钵满。2012年，珠江实业实现营业收入17.97亿元，珠江璟园贡献了12.05亿元收入；2013年珠江实业的营业收入为23.37亿元，珠江璟园贡献了14.14亿元。

对于以上项目的进度问题，截至发稿前，珠江实业仍未回应《每日经济新闻》记者的采访提纲。

（实习生刘晨光对本文亦有贡献）