深圳加大“自持用地”出让 从供应端发力租赁市场

每经记者 董青枝 每经实习编辑 梁秋月

租赁无疑是今年的热点话题，为了发展租赁市场，各地在土地市场推出“自持地块”，深圳也不例外。

《每日经济新闻》根据深圳市土地房产交易中心公告获悉，截至目前，深圳将推出3宗自持地块，包含居住用地、商业用地等。业内人士均表示，未来深圳将有更多的自持地块推出。

就地块来看，各地块均有不同的限制条件。具体而言，南山区后海中心区的商业地块T107-0085将于12月1日挂牌出让，挂牌起始价193200万元，30年使用年限，项目建成后，全部限自用，不得转让，且10年内不得抵押，10年后建设用地使用权及建筑物允许抵押，但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。

南山地块位置信息

图片来源：深圳市土地房产交易中心

而龙岗区龙城街道的商业地块将于12月6日出让，挂牌起始价239.43亿元，宗地内须建设一栋600米左右的超高层建筑。各分项物业自持面积及自持年期的挂牌起始要求为商业全年期自持，办公、公寓、酒店为10年自持，宗地内酒店10年自持期满后限整体转让。宗地内国际学校产权归竞得人，限全年期自持。所称“自持”是指物业不得转让，允许抵押，但抵押金额不得超出抵押部分建筑物分摊的地价与建筑物残值之和。

龙岗地块位置信息

图片来源：深圳市土地房产交易中心

龙岗地块采用挂牌方式出让，在上述各分项物业的自持面积及自持年期的基础上，首先竞地价，当竞买报价达到首轮地价最高限价2992875万元时，转为竞各分项物业自持面积及自持年期，当全部商业、办公、公寓竞价达到全年期自持时，则再转为竞地价。

戴德梁行华南及华西区研究部高级董事及主管张晓端表示，后海地块对竞买人的行业和资质等有明确的限制，定向出让可能性大；而龙岗项目含有大量公共设施，且有地标性建筑，相信会提高片区的整体环境和配套。

除了这2宗商业地块外，备受关注的是即将于11月10日挂牌出让的龙华自持70年的居住用地。该宗地项目建成后，宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内全年期自持，自持年限为70年。所称自持是指租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记，不得转让，允许抵押但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。

龙华地块位置信息

图片来源：深圳市土地房产交易中心

龙华地块将采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。出让宗地应按规定配建人才住房27060平方米，最终须配建的人才住房面积由前述规定配建面积与竞得人所竞面积加总得出。人才住房面积增加的，租赁住房面积随之减少。

值得一提的是，龙华地块还需审查竞买人的土地购置资金来源，申请确认竞买资格时应提交《关于土地购置资金来源的承诺函》，承诺其土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等。

张晓端分析称，龙华自持地块的出让显然也是深圳加快发展住房租赁市场的关键一步。土地稀缺的深圳此次挂出全自持地块，很大程度上说明了当前深圳发展租赁市场的节奏在加快，也显示了政府大力发展租赁市场的决心。

至于竞争是否会激烈，张添鸣认为，龙华地块土地性质为非商品性，竞争应不至于太激烈，且有利于加大人才住房和租赁住房的供应量。

其实在10月17日，深圳出台的《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》就提出加大租赁住房建设和供应力度：加强租赁住房规划和用地供应。加大各类园区（含总部基地、产业园区、大学园区等）的配套住房、商务公寓只租不售或限期销售用地的供应，进一步完善租赁住房供地方式，新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限；并适度提高企业自持出租的住房比例。

此外，实施意见还提出引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁。各区政府至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作。允许商业用房按规定改建为租赁住房等。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为自持租赁用地是深圳最近时间供应最多的地，未来还会有其他性质、其他区域的自持地块出让，这是国家要求的，而且也是增加租赁住房的一个必然的途径。