窝趣创始人兼CEO刘辉：收益率过低是租赁住房类REITs发行的最大障碍

每经记者 程成 每经实习编辑 梁秋月

近日，保利地产的自持公寓类REITs产品获得监管机构批准，这在长租公寓业内引起不小动静。在行业盈利困难的情况下，类REITs获得监管机构批准，这也让长租公寓企业看到了盈利的希望。

上述类REITs产品的获批是否具有普遍性？又是否意味着长租公寓企业将破解盈利难题？10月29日，《每日经济新闻》（下称NBD）记者专访了窝趣创始人兼CEO刘辉。

刘辉认为，收益率过低仍然是租赁住房类REITs产品发行的最大障碍。他表示，目前资产价格过高但租金相对较低，“重资产”类长租公寓企业2%左右的收益率水平，难以满足类REITs产品6%甚至更高的收益率要求；长租公寓企业要在提升品牌知名度和运营效率来增加租金收入的同时，通过增值服务来获取非租金收入，进而破解盈利难题。

                                               窝趣创始人兼CEO刘辉

资产价格高、收益率低制约租赁住房类REITs发行

NBD：你如何看待目前国内住房租赁市场的发展前景？

刘辉：我非常看好国内住房租赁市场的发展前景。目前国外一些较发达国家的住房租赁人口占总人口的30%到40%左右，而国内这一比例大概在15%左右。未来随着人口逐渐向大城市聚集，这些城市的住房租赁需求会越来越大，我认为住房租赁人口比例会达到25%以上，特别是近期国家出台一系列支持住房租赁市场发展的政策，租赁市场一定会有很大的发展空间。

NBD：近期保利地产的自持公寓类REITs产品获批，有观点认为类REITs获监管层放行已越来越近。你怎么看？

刘辉：保利地产的REITs虽然跟国外真正意义上的REITs有所不同，但我觉得这对推动住房租赁市场资产证券化具有重要意义，更可以推动住房租赁市场的健康发展。但是目前来看，发行REITs最大的障碍依然是过低的回报率。持有“重资产”的长租公寓企业，其年回报率大概在2%左右，显然无法覆盖类REITs产品6%甚至更高的收益率要求。

所以我认为，类REITs获监管层放行，首先需要解决回报率过低的问题。但需要看到，国家目前仍然在大力推动这项工作，特别是近期在上海等地陆续推出租赁住房用地，大多都是底价成交，这也意味着未来这些项目的回报率会非常可观，为相关类REITs产品的成功发行提供支撑。

NBD：长租公寓企业如何破解盈利难题？

刘辉：目前长租公寓企业，不管是中介、专业运营机构，还是开发商，主要盈利方式还是靠租金差，但真正实现盈利的企业很少。资产价格（住房价格）偏高，但考虑到租金不会快速上涨，企业的盈利压力非常大。破解盈利难题，除了要通过提升品牌和运营效率来提升租金溢价获得租金收入外，还要探索非租金收入。

其实，长租公寓企业有很多的房源，又有那么多的租客，完全可以把自己当做一个“平台”，向租客提供各种增值服务，如管家、社交等增值服务，获得非租金收入。

NBD：窝趣目前是否实现盈利？

刘辉：窝趣与传统长租公寓企业的模式并不相同，窝趣最大的特点是“加盟”和“轻资产”，我们不购买房源，不持有“重资产”，主要通过与业主，也就是投资人、开发商等合作，向他们输出品牌、管理等服务，收取管理费等。

目前窝趣在全国开业20家店，大约有5000间房，门店平均出租率达95%以上，每一家店都实现了盈利，如果不考虑资产购置价格的话，每家店的年回报率在25%左右。窝趣的盈利压力不大。

窝趣将择机申请IPO

NBD：窝趣此前宣布获得58同城领投的5000万元PRE-A轮融资，引入58同城的意义在哪？

刘辉：其实今年以来，有不少长租公寓企业获得资本青睐并进行了不同规模的融资，资本投资长租公寓企业，一个是看好住房租赁市场的发展前景，再一个跟企业自身的发展战略也有着很大的关系。窝趣获得58同城等机构的投资后，将和58同城旗下的安居客深度合作，将后者房源导入到窝趣，进而获得流量导入，对房屋的租赁、销售具有重要意义。

NBD：窝趣目前是否有上市计划？未来是否走“重资产”路线？

刘辉：窝趣目前已有上市计划，将根据市场和企业发展情况择机选择上市，具体计划暂不方便透露更多。

未来在市场允许的情况下，窝趣不排除通过收购物业等方式持有“重资产”。但目前仍将专注于“轻资产”，特别是与那些想进入长租公寓行业的开发商、投资人合作，为他们提供品牌、管理等配套。窝趣计划年底前在全国开业10000间房间，未来希望能够跻身行业前5名。

NBD：目前不少城市推出住宅成品化政策，对长租公寓企业有什么影响？

刘辉：一定会促进长租公寓行业的发展。对品牌公寓来讲，首先要拿房，拿完房后还要进行装修。如果开发商装修交付的话，公寓企业的投入成本会进一步降低，因为开发商大规模装修的成本会显著低于公寓企业的装修成本，公寓企业后期只需要配置软装和家居即可。这样既节约了公寓企业的投入，又大大节省了房源从获取到开业的时间，对行业发展是好事。

NBD：长租公寓企业在未来激励的竞争中生存的关键在哪？

刘辉：长租公寓企业最大的收入来自租金，对企业来说，首先要谨慎投资，避免高成本获取房源，在租金价格不会大幅上涨的情况下，高成本拿房一定会吞噬企业利润；其次要研究消费者，读懂消费者，围绕消费者进行产品设计，真正提高消费者的租住品质和体验，进而提高租金溢价；最后还要探索非租金收入，围绕租客的需求提供管家、社交等增值服务，形成企业差异化的竞争力。