米域创始人兼CEO冯印陶：联合办公将成需求主流 目前还没有一家独大的企业

每经记者 唐洁摄影报道  每经编辑 魏文艺

存量时时代商机无限，除了长租公寓外，源起于美国硅谷的联合办公模式也悄然拉开了新一轮空间改造的序幕。在双创以及资本的双重推动下，2015年国内联合办公开始迅速升温，裸心社、方糖小镇、SOHO3Q等一大批联合办公品牌纷纷涌现。

然而在不到一年的时间里，行业生态的脆弱性开始显现，地库、MadSpace等联合办公品牌因未形成稳定盈利而倒下。今年以来，联合办公市场进入了整合期。9月23日，优客工场与方糖小镇达成战略合作协议联手扩张。

两大企业的合并是否意味着联合办公市场独角兽的出现？处于资本圈和地产圈外的联合办公品牌是否需要扩大规模以提高盈利？共享式的服务办公模式对传统办公空间有何影响？10月25日，《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)对联合办公品牌米域的创始人兼CEO冯印陶进行了专访。

                                              米域创始人兼CEO冯印陶

联合办公将成办公需求的主流

NBD:您如何看待目前国内的共享办公发展现状？

冯印陶：大家也许对众创空间并不陌生，但众创空间又可划分为不同的类别，有孵化器模式、服务式办公模式、联合办公模式等等。联合办公在我看来和前面几种是不同的，其是经济的发展以及商业模式的变革所衍生出来的新的办公产品。目前国内都有很多联合办公品牌，我认为整个行业还处于发展的早期，后面也许会有一些联合办公品牌脱颖而出，那时联合办公的经营模式和盈利模式也会更加清晰。

NBD：目前一线城市传统写字楼存量高企，联合办公获取存量物业开发后会对写字楼市场产生什么影响？

冯印陶：联合办公并不会创造新的需求出来，只是将一部分传统需求吸引过来，联合办公所带来的增量需求是很小的。每一个城市中，每个人平均需要多大面积的办公空间是相对固定的，传统的办公是集中在真正有需求的核心商务地段，而联合办公打造的新办公空间所引领的新消费需求，就是要让这些企业从传统的办公空间中迁移出来，也可以说联合办公所提供的服务是传统写字楼提供不了的。

NBD：联合办公会成为办公需求的主流吗？

冯印陶：会成为主流。目前，一些公司除了对办公环境提升以外，因生命周期变短等原因，意味着企业不会像过去那样一次性购买办公楼或者签5年、10年的长租期合约，起码新兴行业的企业不会这样做。选择联合办公，这意味着如果企业中途破产或转型退出，企业的沉没成本不会太高。此外，随着社会分工变细以及专业化，小企业也许不需要专门配自己的物业、前台、IT工程师等基础性工作人员，而这些基础办公服务完全可以共享，可以产品化。所以我认为联合办公会成为办公需求的主流。而联合办公本质上就是已经做好的、可以随时拿来使用的短期办公空间产品。

NBD：联合办公品牌优客工场和方糖小镇的战略合作，是否意味着独角兽的出现？

冯印陶：我认为他们会成为很大的企业，但不会把整个市场吃掉。联合办公这个市场太大了，如果中国有3亿劳动人口，每人需要10平方米的话，那就是30亿平方米的办公需求。所以很难有哪家企业能够一家独大，我也不认为他们的合并会改变联合办公市场前进的方向。虽然优客工场体量已经很大，方糖也不小，但它们两个加起来所容纳的会员数量还是有限的，对整个办公市场的冲击也是有限的。我们更多的潜在客户今天还在传统办公空间内，所以不管是这个行业内有企业倒闭还是合并，都不能阻止这个市场继续向前滚动发展。

提高客户粘性扩大规模来盈利

NBD：联合办公市场虽火，但已有一批品牌倒下，您认为未来哪种类型的企业有机会继续发展下去？

冯印陶：如果是精品的、独立的品牌，只要找到了精准的客群就可以发展下去。但如果要形成一定规模的话，你的需求就必须足够大。

我认为办公需求的市场是非常强烈的，每一个企业都需要办公场所，只不过需求形式不一样。拿做孵化器的品牌来说，现在真正会有那么多企业需要孵化吗？你真的有能力孵化吗？我认为孵化不是一个普遍性需求，但对办公空间或场所的需求就是一个基础且普遍的需求，并且这部分需求已经开始出现差异化的升级趋势，显然需要打造不同类别的办公空间来满足这个市场需求。

NBD：您认为联合办公的盈利模式是什么？

冯印陶：具体到盈利模式，我想不同的品牌有不同的看法。孵化器模式的主要营收来自于企业投资，如雷格斯这样的服务式办公，则主要来自于企业或文秘增值服务部分。

我认为联合办公的盈利主要还是靠给小微企业提供服务和发展空间，最大的利润其实并不是来自于他后面的社群服务，而是通过扩大他的品牌影响力，来提高客户粘性，进而来吸纳更多企业和会员入驻，把规模做到足够大。

NBD：未来联合办公如何实现盈利或提高利润规模？

冯印陶：企业只有满足绝大多数人的绝大多数需求才能实现盈利，联合办公品牌也是如此。但我觉得联合办公不一定是要扩规模才能做好。如果你单纯想做一家大企业，那可以通过扩大体量完成；如果你想要做一个小而精的品牌，我觉得可能不需要通过扩大体量。我们希望先做精品，在确定针对专门客群的服务品质以后再去寻找普适性的需求。

米域将在3到4年左右实现盈利

NBD：米域如何获取核心地段的存量物业？财务状况怎么样？

冯印陶：我们是通过获取存量物业10年左右的租约进行运营，目前米域主要靠股权融资来发展。而空间改造是一个资本密集型的行业，我们也正在尝试通过发行资产证券化产品来融资，以保证更稳定的现金流。

NBD：米域目前是否实现盈利？

冯印陶：预计三到四年的时间可以回本并开始盈利。

NBD：一些联合办公品牌会给创业企业提供一些支持服务，如帮助融资或赞助等，米域会提供这样类型的服务吗？

冯印陶：现在大家觉得创业很热，但我认为这不是一个普遍性的需求。创业的风险其实很高，也许很多人并不具备创业的素质和条件，但如果创业是一件可以孵化的事情的话，那创业就不会那么难。而且目前也有专门的投资人，他们主要做的就是找项目。创业企业如果没有对接好需求的话，是不需要到一个专门的办公空间里来谈这类服务。

NBD：目前米域已经完成A轮融资，未来会不会参与到并购？

冯印陶：资本市场有很多的可能性，但现在要有一个明确的盈利方式。做联合办公业务的利润是可以计算的，但现阶段最重要的是把产品做好并有一定的市场接纳度，在产品真正具有可复制性之前，一定要明确自身的定位，客群需求要清晰，这样在资本市场上才会有竞争力。当把钱投下去的时候，我就可以知道这一定是赚钱的，而不用再花时间去试错。