住宅租赁用地自持退出难题破局 保利地产发行首单租赁住房REITs

每经记者 魏琼 每经实习编辑 任芷霓

“房子是用来住的，不是用来炒的”，为推动租赁住房发展，构建“租购并举”的住房体系，包括上海、广州、杭州等城市均推出住宅租赁用地，要求土地70年自持不得转让。

在目前租金回报率较低的情况下，开发商面临自持租赁用地资金承压和退出渠道受限等多重难题。

10月23日，保利地产-中联前海开源租赁住房REITs成功获批。业内人士认为，国内首单租赁住房REITs发行对于破解租赁用地自持难题提供了好的解决方案，将开创租赁住房资产证券化新篇章，对于加快推进租赁住房市场建设有积极的示范效应。

首单租赁住房REITs获批

10月23日晚间，保利地产(600048，SH)公告称，保利地产作为发行人的“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”（以下简称保利地产租赁住房REITs）于近日收到上交所出具的《关于对中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持证券挂牌转让无异议的函》（以下简称《无异议函》）。

据了解，保利地产租赁住房REITs为国内首单租赁住房REITs。公告显示，本次专项计划采取分期发行方式，发行总额不超过50亿元，首期发行自《无异议函》出具之日起6个月内完成，其余各期发行自《无异议函》出具之日起24个月内完成。

据《每日经济新闻》记者了解，保利租赁住房REITs由保利地产联合中联前源不动产基金管理有限公司（中联基金）共同实施，将以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级AAA。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示，首单租赁住房REITs由保利地产发行，表明保利地产在租赁住宅市场具有重要地位，具备发展住宅租赁物业的优势。

保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊认为，项目是保利集团在住房租赁领域践行央企责任的首单试水，REITs将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具，积极开拓住房租赁市场的金融创新。

证监会债券部副处长阎云松认为，借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。保利地产租赁住房REITs的推出符合国家大力推进租赁住房市场建设的宏观导向，也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

住宅租赁用地退出难题破局

在国家鼓励住宅租赁物业发展的大背景下，越来越多的城市推出住宅租赁用地。上海作为全国首个推出租赁宅地试点的城市，据《每日经济新闻》记者不完全统计，其已成交6宗租赁住宅用地，已挂牌和已公示的地块为12幅。

广州的首宗住宅租赁用地已成交，按照广州市政府的规划，2017～2021年广州将增加租赁住房有效供应，新增租赁住房15万套。杭州也紧随其后，推出首宗租赁住房用地。同时，广东、贵州、江西等地先后发布文件，允许商业用房改为租赁住房。

作为房地产的下半场，租赁住宅物业的发展将倒逼更多开发商和资金进入租赁市场。自持运营物业需要投入大量资金，在租金回报率较低的情况下，租赁物业迫切需要寻求退出机制，将倒逼行业资产证券化的发展。

明源地产研究院首席研究员刘策接受《每日经济新闻》记者采访时指出，保利地产的租赁住房REITs发行对于打通租赁住房企业的退出渠道，破解租赁用地自持提供了好的解决方案。

在目前“租购并举”的大背景下，租赁住宅用地得到国家大力支持。刘策认为，在金融和REITs方面提供支持，对于鼓励有实力的企业进入住房租赁市场具有重要意义，未来住宅租赁市场将越来越繁荣。

刘策分析认为，需要注意的是，保利地产的租赁住房REITs和国外的REITs存在一定差异，包括产品的分级、产权、投资收购等方面还是很不一样，目前只是一个小的尝试，包括REITs的覆盖面等方面在内还需要不断的探索。

在严跃进看来，保利地产的租赁住房REITs成功获批验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性，对租赁住房资产证券化具有示范效应。