李宇嘉：房地产调控长效机制 全面落地时机已成熟

李宇嘉

党的十八大以来，在控制房价上涨的同时，房地产长效机制建设、住房制度改革和顶层设计全面起步。10月10日，国家统计局局长宁吉喆在国新办新闻发布会上表示，住房的基本属性是消费，国家反对房地产投机的取向不会变，房地产调控政策会继续发挥效应。房地产调控长效机制正在紧锣密鼓地制定，会适时出台。

众所周知，我国开启房地产调控以来，需求端“短期化”调控一直是主基调。2016年10月份，楼市新一轮调控开启。本轮调控有两个重大变化，一是“投资投机需求不停、调控不止”。例如今年前9个月，北京发布调控政策超过20次，15个核心热点城市发布调控政策均超过4次。二是千方百计打掉顽固不化的“旧式预期”，即房价长期上涨预期和经济形势一下滑调控就松绑的预期。这样做的目的，一方面是为长效机制的建设创造“窗口期”；另一方面，经济转型叠加实体盈利下滑，需保持稳健的货币政策，基准利率难以提高。为防止资金“脱实入虚”、“转型未成、泡沫泛起”，要给市场传达调控的决心。

正如宁吉喆所言，党的十八大以来，各地因地制宜、因城施策，房地产调控的效果是好的。目前，三四线城市整体库存消化周期已降至18个月的警戒线以内；投资投机需求基本褪去，京沪深龙头代理中介统计的投资客占比降至4%，这是历史最低值。

同时，利用调控创设的难得的“窗口期”，长效机制建设全面启动。相对于短期调控，长效机制建设着力于供给端（非需求端）、着力于住房回归居住属性（非偏离居住属性）、着力于实现新市民的有效需求（非投资投机等无效需求）、着力于房地产和宏观经济相得益彰（非“工具化”）。目前，长效机制的轮廓眉目渐显。

首先，在楼市的源头——土地供应环节，过去“价高者得”的“招拍挂”出让模式，被“控地价、竞配建（租赁住房或自持）”或完全自持的出让模式替代。首先，这种出让模式规避了过去“面粉价格推高面包价格”的逻辑；其次，不管是配建租赁住房还是公共设施，或企业自持，都是顺应新市民为主体的住房需求，这是住房回归居住属性在供地环节的应有之义；最后，土地涨价逻辑褪去，土地供应面向新市民了，地方政府“土地财政”自然消解。近期，各地“人口引进”政策频频出台，落户门槛降低，竭力修补公共服务欠账，这意味着地方开始从依赖土地转向依赖人口。因为有了人就有了消费、投资，也就有了税收和经济增长。

土地供应环节最重大的革新，就在于集体土地入市改革“破冰”。近期，国土部和住建部下发《集体建设用地建设租赁住房试点方案》，决定在北京、上海等13个超大或大城市先行试点。目前，新市民、农村“留守人群”、大学毕业生、城镇无房户总人口在4~5亿，相当于现有城镇常住人口的80%。高房价背景下，单靠新地出让、盘活存量土地，难以满足新市民借助低成本租赁房屋在城市“安顿”下来的诉求。过去，囿于“房地产化”等顾虑，集体土地入市踌躇不前。集体建设用地建租赁住房、企业和村集体（村民）合作持有、长期经营完全可避免上述顾虑，还能保障并赋予农民分享城市化红利的诉求。更重要的是，这一供给端改革将大幅降低租赁成本。

其次，楼市源头被控制住，地价难以上涨，新市民需求导向土地供应。接下来，就是改革住房供应体系。目前，不仅新地配建（或自持）租赁住房“常态化”，存量用地盘活并建设租赁住房也已“常态化”，“以租为主”、“租售并举”、“先租后买”的住房供应新体系正在形成。围绕“租售并举”的住房新制度，不仅是长效机制的重要内容，更是堪比1998年“房改”的重大制度创新。

赋予租房者一样的权利，会分流购房需求但不会明显冲击房价，因为租房和买房是两个群体，前者是新市民，后者是中高收入者。

重要的是，租赁崛起了，并建立起“先租后买”的消费模式，很多人甚至长期租房，过去由旺盛需求推动的房价上涨、上涨预期拉动的投资投机就会慢慢退潮，“灰犀牛”风险渐进疏解。

另外，租赁能让新市民、无房户在城市“安顿”下来，但其解决的只是基本需求，想要更好的居住环境、更大的空间、更优质的服务，就得努力工作，以后在市场上或租或买。

我国素有安居乐业、结婚买房、为后代留家产的传统。因此，租房3~5年后，很大一部分人要去买房，但也不是一窝蜂涌入市场。这种有效需求，不仅确保楼市不会因需求断档、调控打压而大幅度下滑，还能确保以有效需求逐渐代替无效的投资投机需求，这是我国楼市“软着陆”的优选。

因此，共有产权住房也是住房供应新体系的重要内容。近期，京沪大规模启动的共有产权住房模式，目前已经扩展到深圳、厦门、福州、海南等地，未来也必将扩展到全国。

综上，探索多年、因内涵和外延宽泛而一直模糊的房地产长效机制，近期逐渐清晰起来。当前，风险担忧倒逼形成“天时”，地方政府渐进告别土地财政、土地供给端改革形成“地利”，政府锐意改革形成“人和”。利用持续调控形成的“窗口期”，以住房回归居住属性为导向，以土地和住房供给端改革为着力点，以扩大有效且低成本供给、满足新市民住房需求为主要内容的长效机制，其效果开始显现，全面推出的时机已经成熟。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）