绿地拟200亿布局康养产业 养老地产再成房企投资热点

每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺

虽然房企接触养老地产早已不是什么新鲜事，但大房企们布局养老地产的步伐从来就没有停止过，并在该领域内的布局步伐不断加快。

10月13日，绿地控股（600606.SH）发布康养产业战略规划，计划投资200亿元，在全国一线城市、省会城市及周边、旅游度假区等区域开工100家康养谷酒店，五年内在国内外形成500家连锁，同时对优质康养资产推进资产证券化。

《每日经济新闻》记者注意到，除了绿地之外，新城、绿城、万科等大型房企也早已布局养老地产，并在该领域内逐渐加码。但因为投资周期长、回报效益慢、运营要求高，养老地产也成为一般开发商不敢染指的领域。在此情况下，为何还有这么多房企反而加大在养老地产领域的投入？

养老产业不再是风口

2016年底，国务院颁布印发《“健康中国2030战略”规划纲要》，中国康养产业的价值依然在释放。

“但养老产业对于房企来说已不再是风口，而是迟早要涉足的产业。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示。在他看来，房企接触养老地产早已不是什么新鲜事。不过即便养老地产不在风口，也是房企未来必须要做的事，毕竟未来纯住宅市场可以预期。

但也正因为风口不再，房地产领域的“养老行动”淡化了曾经的概念化，在资源和模式上有了更清晰的呈现。

以绿地此次发布的康养产业战略计划为例，《每日经济新闻》记者注意到，绿地200亿的投资，目标是在全国一线城市、省会城市及周边、旅游度假区等区域开工100家康养谷酒店，五年内在国内外形成500家连锁。而方式则是，绿地康养依托绿地房地产主业优势，通过商业创新、管理创新、技术创新，打通医疗体检、旅居养老、健康保险、智能设备等健康产业上下游，建设大健康产业生态平台。

据了解，今年上半年绿地已筹建“医康”核心产业平台。据绿地控股集团董事长、总裁张玉良介绍，绿地康养将拓展整合医疗、健康、养老等产业资源，全面运营管理绿地“医康养”相关产业，培育绿地大健康发展新引擎。

值得一提的是，绿地的一个重要举措是，重点发展区域的健康养生示范区建设，并且这将具体落地于绿地的特色小镇、重点区域项目，健康产业将作为项目配套来运作。

“的确，对企业而言，关键在于如何充分发挥现有产业优势，找准康养产业的切入点，实现‘1+1>2’。”欧阳捷直言，未来养老产业用政策去推动的可能性不大，但它虽然已经不具备风口价值，但在住宅市场没有增量空间的前提下，房企要想获得持续性增长只能转入其他行业，养老、休闲等产业是房企未来空间争夺的关键之一。

“在住房市场占据房地产80%以上份额的当下，康养产业只是小规模运作。但未来大房企还要继续增长，只能在小众行业里找机会，因此房企都是冲着先布局，再找机会的想法去试。”欧阳捷直言。

诸多发展问题尚需解决

养老产业在面临市场机会面前，其运营、盈利、发展模式，依然是阻挡大型标杆房企以外的“普通选手”的门槛。

东北证券研究指出，当前我国现有养老地产盈利模式主要有以下五种：投资商和运营商向开发商定制、开发商开发后出售、开发商持有部分业务并进行出售、开发商持有部分物业以及战略合作联盟。每种模式都有各自的特点，开发商可以根据自身情况进行选择。

就目前情况而言，大多养老地产产品层次较低，国内开发商在建设养老地产时更关注开发而非服务，使得养老地产最终成了针对老年人的普通住宅项目，丧失了老年住宅最本质的意义。在微观设计上，许多建筑中仍然存在许多不符合规定的过陼或过长的无障碍通道，给老人生活带来了极大不便；在户型设计上，许多为老年人设计的开关使用和电器安全方面存在缺陷；住宅内缺少专门针对老年人的智能化硬件设备，比如紧急电子呼叫系统、电子门锁等。

对此，资深地产人士薛建雄对《每日经济新闻》记者表示，养老地产因为客户群体的特殊性，其核心在于地产之外的种种增值服务，比如管家式服务、医护服务、活动组织、日常课程以及饮食护理等，而这些对于现在的养老地产而言是一大缺失，亟待完善。

需要指出的是，养老地产的开发资金需求量大，资金回收期长。目前大多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地，土地成本高昂，这从客观上造成了房企资金压力大的困境。

此外，养老地产还包括交通、医疗、康复护理等配套设施，比如老年人由于腿脚不便等原因需要配置无障碍通道、慢速电梯等。同时，养老地产还需要向投资、物业经营等领域延伸，因此养老地产初始开发资金投入量大。

欧阳捷认为，当前国内养老地产因为尚无明确的盈利模式，因此，在投资成本大，资金回收期长，融资难以及盈利模式尚在摸索的当下，房企要想长期耕耘养老产业，仍有许多问题尚需解决。