福星股份为旧改子公司担保5.3亿 唯一开发项目进展缓慢

每经记者 张明双 每经编辑 姚治宇

9月27日，福星股份公告，(000926，SZ)为下属全资子公司湖北福星惠誉三眼桥置业有限公司(以下简称三眼桥置业)提供5.3亿元借款担保，期限3年。本次担保后，福星股份及控股(含全资)子公司累计对外担保额度已达到最近一期经审计的净资产的151.62%，实际担保金额占最近一期经审计的净资产的132.67%，出现较高的隐形财务风险。

记者注意到，2012年福星股份通过三家全资子公司拿下武汉红桥村三宗旧改地块，三眼桥置业就是其中之一，该公司于2012年开始推进项目，预计总投资49.7亿元。截至2017年上半年，实际投资进度为20.18亿元，开发进度比较缓慢。另外，受到有关政策影响，福星股份原计划为三眼桥置业发行20亿元债券，目前无下文。

实际担保金额已超128亿

根据公告，三眼桥置业向银行借款5.3亿元，福星股份全资子公司福星惠誉房地产有限公司(以下简称福星惠誉)为其提供连带担保，福星惠誉持有三眼桥置业100%股权。

据了解，三眼桥置业负责开发福星股份红桥村旧改项目部分地块，2017年上半年实现营业收入0元，并未开展任何销售业务。不过福星股份认为，此次担保事项有利于三眼桥置业获取现金流，促进其项目顺利推进，三眼桥置业未来具有较强的盈利能力，担保风险可控。

值得注意的是，本次担保后，福星股份为子公司及子公司之间的累计担保额度为146.75亿元，占最近一期经审计的净资产的151.62%，实际担保金额为128.41亿元，占最近一期经审计的净资产132.67%。

担保比例过高意味着较高的隐性债务风险，而监管部门也对担保风险控制有严格的规定。证监会规定，上市公司及其控股子公司的对外担保总额,超过最近一期经审计净资产50%以后提供的任何担保，须经股东大会审批。

此外，截至2016年12月31日，三眼桥置业经审计的资产总额32.45元，负债总额29.39亿元，负债率在90%左右。按照证监会《关于规范上市公司对外担保行为的通知》的有关规定，上市公司为资产负债率超过70%的担保对象提供的担保，也需要经股东大会审议。

不过福星股份在担保公告中表示，本次担保事项无需提交公司股东大会审议。因为福星股份2016年股东大会已通过议案，授权董事会为子公司以及子公司之间相互提供的担保，包括子公司资产负债率超过70%的情形。

针对可能存在的隐形债务风险，记者28日致电福星股份证券部，其工作人员表示，房地产整个行业担保水平都是这样，可以看一下其他公司，还有更高的(担保比例)。

记者随后查阅了同样以武汉城中村改造和项目开发为主的地产公司美好置业(000667，SZ)，根据7月份公告显示，截至2017年6月30日，美好置业及控股子公司对外实际担保余额为49.57亿元，占公司最近一期经审计(2016年12月31日)净资产的比例为76.50%，并未出现福星股份那么高的担保比例。

旧改项目推进缓慢

福星股份此次担保是为了推进武汉红桥村旧改项目，如果项目开发及投资效果不及时，那么公司将面临还款压力。而记者注意到，福星股份此次担保融资的旧改项目进展颇为缓慢。

据了解，福星惠誉早在2009年已经签署了相关协议合作建设红桥村旧改项目，2012年底，福星惠誉通过三家全资子公司金桥置业、后湖置业、三眼桥置业拿下红桥村三宗地块，项目建设总规模171万平方米。随后，福星惠誉通过三家子公司开始了红桥村旧改项目的开发。

如今数年过去，投资进度却比较缓慢，尤其是三眼桥置业负责开发的地块，体量最大但进展最慢。2017年半年报显示，三眼桥置业负责的项目预计总投资49.7亿元，实际投资金额20.18亿元，投资进展仅40.6%。

“现在拿到土地证了，(三眼桥置业负责的)K2、K3地块地面基础打得差不多了，现在准备往上面盖。”该工作人员表示，一般旧改项目需要三五年将土地平整。

另外，红桥村项目地块被城市主干道、次干道分割比较厉害，使得各地块开发进度不一。记者27日实地走访福星惠誉红桥城(红桥村旧改项目)，位于武汉新荣汽车站附近一宗地块已经开发完毕，部分住户于今年6月份交房入住，不过该地块由子公司金桥置业开发。红桥城营销人员告诉记者，公司K2地块(三眼桥置业负责)在后湖大道、东勤佳苑一带，具体位置他们也不清楚。

记者按照营销人员的描述前往该地，有多个地产项目正在开工，还有城中村正在拆迁，不过由于给排水工程、道路维修及汽车店施工等工程阻塞道路，记者无法接近所有项目，没有发现红桥村K2地块工地。

与福星股份缓慢开发不同，美好置业2014年拿下长丰村5宗地块后，分别引进华润置地、蓝光、新城地产等公司做二级开发，使长丰村旧改项目推进迅速，目前已有多个楼盘进入销售，而红桥村旧改仅有一个楼盘销售。

上述工作人员表示，(美好置业)周转比较快，主要是卖地，公司相对来说稳定一点，做自有开发，这几年会好一点。。

20亿元债券发行尚无下文

记者注意到，2016年后红桥村项目投资进度明显加快，融资需求也越来越强烈。以此次借款的三眼桥置业为例，福星股份已经数次助其融资了。

2017年1月份，福星股份公告称，三眼桥置业拟申请非公开发行规模不超过(含)20亿元，期限为5年的福星惠誉红桥村A包片区棚户区改造项目收益债券，促进城中村改造项目快速开发。

不过这次发债融资并不顺利，恐怕会不了了之。

上述工作人员告诉记者，目前还没有收到(20亿元债券)进度，债券也还没有正式发，今年房地产管控很严，债券市场受到政策影响比较大。

另外，今年8月份，福星股份发布增发方案，其中为红桥城K2项目募集资金6.8亿元，该项目拟通过三眼桥置业实施。目前，增发方案还需提交股东大会审议。

计划融资20亿元，但目前只有5.3亿元借款，三眼桥置业开发的项目会不会有资金缺口?上述工作人员表示，公司方面现金流还是比较多的，能够保证项目顺利开发。