楼市严调控见效不能仅靠“限售令”

近几日，我国楼市再迎一波强调控。短短几天时间内，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等8个城市密集出台楼市调控措施。其中，除西安、武汉外，其余城市实施了限售。据统计今年来全国已有超过45个城市发布了楼市“限售令”；也许不排除之后还会有其他城市跟进出台“限售令”。

就目前而言，“限售令”可谓我国楼市调控有史以来最严厉的措施，它是在我国二、三线城市楼市价格大幅上涨、建立楼市长效调控机制、落实中央政府有关“房子是用来住的”政策精神等多重因素影响之下，无奈推行的行政性调控措施，它标志着我国楼市调控从原来控制购买行为向控制交易行为的转轨，并释放了强烈的、长久的楼市调控信号。

从当前看，“限售令”将产生多重积极经济功效：一可有效抑制投资投机性购房扰乱楼市价格行为，从根本上断了投资投机购房者的生路；二可促使地方政府扎实推行楼市调控政策，不再掩盖调控真相，以便抓住房地产调控有利时机。三可促使银行业自觉抑制信贷资金通过消费贷及其他渠道暗地流向楼市行为。四可进一步稳定市场预期，对房地产开发商起到很好的提醒作用，再也不能盲目拿地或任性扩大开发规模；也可引导购房消费者形成正确购房意识。

然而，“限售令”有一定局限性，也并非“万能药”，且其本身依然没有摆脱行政调控的“窠臼”，或多或少带有这样或那样的缺陷，尤其无法摆脱来自地方政府本身各种利益的掣肘；它需出台其他综合配套调控政策措施来消弭其副作用或弥补不足，才能形成楼市严调控整体功效，不致陷入调控怪圈，更不会将楼市调控从一个极端走向另一个极端。

这种综合配套政策措施包括限制出让地价格、降低楼市开发中的各种税费、加大租赁房建设和供给力度、及时出台和实话房地产税、提高房贷利率等等。目前已经正在实施的是各银行机构上浮了房贷利率，普遍在基准贷款利率上上浮了5%至10%，有些银行甚至上浮了15%--20%，其效果应该说是立竿见影；限制出让地价格及降低楼市开发中的各种税费，不少地方政府已经做了，但力度不到位，尤其土地出让成本往往受地方政府财政收入影响，不仅没有降低反而呈上升态势，致使土地出让成本占了房地产开发成本的70%以上；另外开征房地产税尚处研究之中，千呼万唤难出面。这些楼市综合配套调控措施不到位，使我国楼市调控成效不大，虽经过去年10月及今年3月的两波强调控，楼市价格仍然降不下来；虽然一线城市楼市价格有所回落，却将价格溢出效应传导给了二、三线城市，真所谓“按下葫芦浮起瓢”。

最近一条新闻就有对楼市配套调控措施的强烈呼唤之意。如据中原地产研究中心25日发布的数据显示，今年以来，我国土地出让收入最高的50个城市合计“卖地”金额达2.28万亿元，同比上涨32%；且土地成交平均溢价率依然较高，如北京尽管在官方严格调控之下，土地成交平均溢价率同比下降15.95%，但仍高达27.96%；杭州、南京、上海、武汉等城市土地成交平均溢价率也保持较高水平。显然，这条新闻其实构成了一个灰色幽默，一边各城市出台严厉“限售令”，一边各城市却又是土地出让收入大幅增长，楼市调控效果就可想而知了。

因此，要让楼市严调控措施从根本上发挥作用，并对楼市价格产生持久的遏制力，不能仅指望“限售令”，而应考虑出台综合系列配套调控措施，如出台地方政府土地出让金最高限价法令、房地产开发税费减免优惠条款、尽快制订并推出房地产税、加大租赁房建设步伐等等。这些配套楼市调控措施既有行政的、也有市场的，可相得益彰，缺一不可，共同构筑楼市长效调控机制。唯有如此，严厉楼市调控机制才算最终完善，楼市调控效果才会最终显现。

（来源：中国网 作者：莫开伟）