从建筑载体到经济载体 看成都如何玩转楼宇经济

近日，戴德梁行发布最新一期《2017中国写字楼需求核心趋势》。报告显示，自去年6月至今年6月期间，成都的办公需求呈现同比增长的态势，其中，成都甲级写字楼今年第二季度的空置率同比下降8.5个百分点。在报告选定的6座中国代表性城市中，成都在该指标上实现了最大幅度的下降。

需求上升、库存下降，成都商业楼宇健康化发展的趋势愈加鲜明。与此对应的是，成都商务写字楼标准化的脚步正在不断加速——今年7月，成都第二批超甲级、甲级商务写字楼正式授牌。截至目前，成都超甲级、甲级写字楼已达到30栋。

成都市商务委相关负责人向《每日经济新闻》记者表示，“通过标准化树立楼宇高端发展导向，引导楼宇行业自律规范，将成为成都推动楼宇品质提升，提高楼宇产业集聚度、融合度、贡献度的重要突破口。”

而伴随楼宇标准化的不断推进，成都还将重点打造专业特色楼宇，以“商业+地产”模式，通过产业结构调整楼宇布局，进而带动楼宇周边产业生态圈的打造。“通过楼宇的引领和集聚作用，将实现城市产业的规范有效发展。”成都楼宇经济促进会秘书长张萍如是指出。

从楼宇标杆到楼宇标准

7月12日，成都举行第二批超甲级、甲级商务写字楼授牌仪式。成都来福士广场、恒大中心、四川航空广场、中海国际中心FG座以及上善国际等5座写字楼入围“超甲级商务写字楼”名单，成都超甲级、甲级写字楼突入30栋。

“能够入围超甲级写字楼，其实是在我们意料之中的。在项目启动之初，我们就对标国际化标准在进行写字楼的打造，从建筑到服务，我们在许多评分项上都是高于超甲级写字楼的标准的。”四川航空广场项目总经理练新辉在接受《每日经济新闻》记者采访时如是说到。

位于成都的地理中心——天府广场，四川航空广场作为该商圈最高写字楼刻画出成都中心城区天际线的高度。正如大部分超甲级写字楼，华丽的外立面装饰让人不难将其与地标相联系：据介绍，仅其钻石外形的玻璃幕墙，背后就有SOM、SWA等国际顶尖设计团队的参与。

正式招商仅一年有余，四川航空大厦已完成超过60%的出租率。练新辉向记者介绍说，“我们引进了空中健身房、共享图书区、淋浴间以及安静舒适的司机休息室，很多都是我们在成都率先发起，现在已经被许多楼宇借鉴效仿。今年5月，我们特别为职场‘背奶妈妈’设置的妈妈关爱室以获得联合国儿童基金会‘母爱十平方’认证，包括深圳等地的楼宇企业都来到成都，与我们互相交流学习。”

在他看来，这正是四川航空大厦被评为超甲级楼宇的原因——能够将以楼宇管理品质提升企业集聚能力的经验复制推广给更多写字楼。

而在成都楼宇促进会秘书长张萍看来，这也是成都借评选推动楼宇标准化进程的用意所在。“我们同期也在开展‘走进超甲级写字楼’系列活动，就是为了带领全市楼宇企业向超甲级商务写字楼学习运营管理经验，以发挥等级评定‘树标杆、立示范’，引领行业发展、规范行业自律作用。”她说。

从“地产+商业”到“商业+地产”

以创新管理模式寻求解决行业发展瓶颈为特点，成都还在对楼宇认证标准进行不断的改善更新。一个例子是，此次评价增加了楼宇商务服务、经济贡献、安全管理等项目分值，并将是否取得LEED、WELL、绿建等国际国内环保认证，以及提供各类创新创业、文化艺术、教育培训等公共空间配套列入加分项目。

更多经验还在不断落地。就在前不久，作为成都首批超甲级商务写字楼的仁恒置地获得LEED授予的EB（运营与保养）铂金级认证。据悉，全球范围内仅5%的LEED认证项目能够获得铂金级殊荣。

中国质监总局党组成员、国家标准化管理委员主任田世宏对成都楼宇的发展还有更高的期望。在他看来，成都不仅为制定国家服务标准展开了详实的前期试验验证工作，同时，还将为下一步中国楼宇标准“走出国门”创造先期条件。

作为全国较早从楼宇经济层面探索激发服务业发展新动能的城市，成都早在2012年就制定发布了全国首个商务写字楼地方标准——《成都市商务写字楼等级划分》。于2015年在地方标准基础上建立的这套超甲级、甲级商务写字楼评定体系，也开创了全国城市的先河，为成都楼宇经济的发展抢得了先机。

效果已然显现。数据显示，成都首批18栋超甲级、甲级商务写字楼2017年一季度平均入住率同比增长13.12%。

在成都商务委相关负责人看来，楼宇经济的发展，更重要的是以楼聚产。以楼宇作为现代服务业的重要载体，运用产业布局的思路推进楼宇布局，能够实现针对商业及办公写字楼实分类调控、差异化的引导。这一将“地产+商业”转变为“商业+地产”的发展思路，将能够有效减少未来影响产业导入的短板。

从建筑载体到经济载体

事实上，成都商务写字楼标准化工作，通过增加了楼宇经济指标的考核，正是将建筑载体上升到经济载体来促进。英国皇家特许测量师学会中国区总裁皮尔波罗.弗兰科曾对此评价，“这在国际楼宇评价领域都是一种创新，对提升楼宇管理运营水平具有重大意义。”

体现在成都的楼宇布局中，截至2016年底，成都发展培育了电子商务、金融、服务外包、文化创意、创新创业、研发设计等服务业专业特色楼宇共计70余栋，吸纳楼宇存量近330余万平方米。

作为此次入选的超甲级商务写字楼之一，上善国际正是武侯区金融孵化基地。尽管建成一年多的上善国际尚显年轻，包括长江证券、浙商银行、华夏银行、浙银信和、泛华资本、恒泰证券等知名银行、券商均落户于此。

金融企业的集聚效应也为上善国际带来了更多企业，包括东方航空、美国康捷空、法拉利、玛莎拉蒂等均已先后入驻。“我们希望进一步提高楼宇中金融企业的数量，到明年，这个比例将达到50%以上。”上善国际招商经理易培希向《每日经济新闻》记者如是介绍。

“通过专业特色楼宇的发展，我们核心关注的是某一产业的聚集，能够针对某一产业对楼宇功能进行定向打造，提供特色设施设备和专业服务。比如中海国际中心，它的10栋超甲级写字楼中就有10个不同的专业特色打造方向，这也便于形成楼宇的特色标签。同时，它还有利于区域楼宇经济产值的增加，而当楼宇形成特色后，它也将带动楼宇周边整个产业生态圈的打造。”张萍向记者解释到。

值得注意的是，在特色楼宇的引导下，城市产业结构也正不断实现优化重组。根据戴德梁行发布的上述报告，自去年6月至今年6月期间，金融业主导了成都的写字楼租赁市场，占比达62%。根据报告分析，TMT行业也将成为下一个“引爆”成都楼宇经济发展的新热点。