以长租公寓产品破题 龙湖集团首进深圳

每经实习记者 董青枝  每经实习编辑 魏文艺

租赁政策利好不断，不少房企盯上“新风口”，包括万科、龙湖、旭辉等实力型房企纷纷抢滩租赁市场。近日，龙湖长租公寓旗下品牌冠寓落地深圳，也标志着龙湖集团正式进入深圳，以长租公寓产品破题。

龙湖集团深圳公司总经理张智聪在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，龙湖进入深圳时间比较晚，不过龙湖一贯打有把握的仗。深圳作为龙湖冠寓全国布局的重点城市，聚集了大量的青年人才，有大比例的流动人口，租房需求旺盛。面对万亿级住房租赁市场，冠寓将在发展速度、资产经营及增值服务等全产业链持续发力。

深圳将开6店，龙湖欲实现弯道超车

深圳的住房租赁市场有多大？“合屋”平台统计数据显示，深圳高达78.2%的年轻人处于租房状态，租房市场规模在1000亿元以上。且据深圳市房地产中介协会统计，深圳目前已有近200家长租公寓企业。龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石认为，目前虽有多家企业布局，但租赁市场还是一片蓝海。

除了传统的地产、商业、物业三驾马车，龙湖将冠寓正式列为第四大主航道业务，因此也成为第一家将长租公寓提升至“主航道”业务的房企。而龙湖的长租公寓业务进展速度惊人，短短几个月时间，冠寓深圳就斩获6店共计4746间房量，此次首先开业的是冠寓大芬地铁站店和冠寓后瑞壹航城店，其他店也将陆续开业。面向的客户群体是20-35岁、月收入30%-60%用于租房、高学历高收入的年轻人。

就龙湖在国内住房租赁市场的战略布局，韩石向《每日经济新闻》记者透露，预计今年年底龙湖冠寓将在全国16个一线及领先二线城市落子，开业房间数达1.5万间以上，其中深圳占比约12%。

除了龙湖外，其他房企也纷纷快速布局长租公寓市场。万科董事会主席、首席执行官郁亮7月曾公开称，万科今年重点发力长租公寓，计划2017年开业2.5万间，发展成为中国第一大集中式长租公寓服务商；佳兆业也于今年6月宣布进军长租公寓市场，预计三年内打造长租公寓10万间。

克而瑞数据显示，TOP30房企中有三分之一的房企已进入长租公寓领域。面对日趋激烈的竞争，张智聪坦然面对，并表示非常乐意和深圳市人才安居集团合作，与政府实现共赢。

据了解，今年5月龙湖通过以4.82亿元竞得深圳盐田区沙头角一宗商业用地，才成功进入深圳。韩石表示，因为在深圳获取土地储备比较难，如今先做冠寓可以让客户了解龙湖。业内人士称，冠寓在一定程度上弥补了龙湖在深圳住宅方面的滞后，不失为龙湖一次弯道超车的机会。

合屋中国创始人罗凤鸣对《每日经济新闻》记者表示，开发商进入存量房市场优势明显，现在更多的是进行战略布局，并没有哪家是借此获得一定的经营指标。

轻重资产并举，破解租赁市场盈利难题

尽管政策利好，租赁市场前景广阔，但盈利难却是行业内普遍现象。而龙湖在中期业绩会上明确表示，三年内不考虑盈利问题，不过希望预计到2020年，租金收入超过20亿元。

根据华创证券报告，国内长租公寓租金回报率仅在3%左右，远远低于美国8%~10%的水平，部分项目甚至达不到融资成本的水平，对资本市场的吸引力会减弱。中型和大型企业可以通过融资租赁和供应链金融来融资，这些渠道使得企业的资金成本相对更低。

在业务拓展方式上，龙湖起步阶段将以轻资产模式为主；中长期看，龙湖会逐步轻重资产并举，最终以重资产为主，轻重资产比为2：8。韩石表示，在决策体系中，龙湖集团给予冠寓初步授权，在轻资产项目的获取上反应非常快，一周之内能对项目做出判断，从拿地到开业，龙湖的周期大约维持在130天左右。再拥有主航道身份，城市公司将在拿项目、建设的整个过程给予冠寓支持，且在资本市场上，低成本的资金获取也成为发展冠寓的一大优势。

除了租金收入外，龙湖更看重增值收入，韩石向《每日经济新闻》记者表示，冠寓首先强调的是舒适、便捷、安全、社群等环境，更多的是聚焦价值；且目前还没有进行资产证券化，正在进行市场研究。

另悉，龙湖集团深圳公司进军长租公寓领域的同时，还先后拿下深圳及香港的多宗优质地块，布局粤港澳大湾区建设已然成为关注重点。

戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端告诉《每日经济新闻》记者，欠缺良好的盈利模式是阻碍租赁市场发展的重要原因之一，而创建良好的金融支持才有可能快速扭转局面，并且引入资产证券化可以有效地解决企业的融资问题。