谨防消费贷成为楼市加杠杆新渠道

李宇嘉

2016年四季度以来，管理层严控居民过度“加杠杆”。今年以来，多数银行上调房贷利率，首套房贷利率连续8个月上升，8月份的水平达到5.12%，相当于基准利率的1.04倍，部分银行因触及“红线”而暂停房贷业务。

从数据看，“控杠杆”取得了一定成效，2017年1~7月，居民新增中长期贷款总额为3.27万亿元，较去年同期仅多增1771亿元，虽然总量依旧在增加，但增速从年初的30%降至25%，且最近连续三个月的新增额较去年同期保持负增长。

目前，商品房销售增长持续下滑，今年前7个月的增幅仅相当于去年同期的一半，不到去年1~4月份最高水平64%的1/3。未来，楼市调控和金融“去杠杆”的双紧缩效应下，房贷增幅将继续下降，甚至会负增长。

但值得注意的是，逃避额度控制、调控限制的消费贷，正以“房贷化”（即按揭贷款）的趋势，成为居民在楼市“加杠杆”的新渠道。

截至今年7月份，居民短期贷款（即消费贷）余额达到10.6万亿元，超过居民中长期贷款（90%是房贷）的1/3，同比增长27%。今年以来，居民短期贷款月均新增达1560亿元，去年月均新增不足500亿元。

一般来讲，消费贷款主要包括房屋装修贷款、购车贷款、助学贷款等。房屋装修贷款额度小、较为稳定，助学贷款可忽略不计；受购车税减免优惠到期的影响，汽车贷今年并未增长。因此，突变式增长的消费贷，或许变道进入楼市。事实上，近10年楼市普涨育成的上涨共识，短期内难以扭转。中性货币政策和防风险的宏观主题下，房价尽管不可能大涨，但也不可能大跌。

因此，我们看到，尽管去年四季度以来，连续祭出所谓史上最严厉调控，但目前商品房销售额同比增长依然达到17%。而且，热点城市被抑制后，需求迅速扩散到大城市周边，沿高铁城市，甚至中西部城市等。当购房的紧迫感遇到行政干预导致突然发生房贷中断后，购房者不得不借道消费贷款。

另外，最近大宗的楼市消费旺盛，加上消费观念突出的85后、90后、00后进入社会，银行纷纷发展消费金融业务，甚至偏远的农村都开始“借钱消费”了。目前，居民杠杆率已达到53%，银行最信赖的还是有房子抵押的消费贷款。

近期披露的2017年中报显示，银行依旧赚的盆满钵满，背后是房价上涨及上中下游“一荣俱荣”的支撑。刚性兑付仍在、宏观调控“有底线”的情况下，过惯了“躺着赚钱”的好日子，银行依旧希望继续围绕房子来布局贷款业务。事实上，除了管理层要求控制房贷规模外，银行也有抛弃房贷的迹象。目前，尽管首套房贷利率达到5.12%，已在基准利率水平之上，但银行理财产品平均收益率也已上升至4.6%，房贷的机会成本太高，而靠理财吸储的小银行，房贷收益甚至不能匹配成本。因此，银行更愿意迎合市场需求，投放利率上浮30%左右的消费贷款。

而且，为迎合房贷紧缩后的需求，消费贷款越来越“房贷化”。贷款期限上，通过“气球贷”、“循环贷”等消费贷异变，不超过10年的消费贷，期限被延长到了30~40年。比如，“气球贷”的期限可长达40年，具体做法是先贷25年，到期后申请续贷。这就是为何，近期深圳爆出，管理层要求消费贷的期限从30年缩至5年；贷款额度上，通过房屋“高评高贷”（做高红本二手房评估价，增加贷款）、房抵贷（房屋增值部分贷出来）、多张信用卡（每张卡的额度可达30万元）或多家银行申请信用贷腾挪、“先息后本”还款等，贷款额度可达百万元以上。

今年以来，笔者每天都要接到十个左右的电话或短信，有“资金掮客”，也有房产中介从业人员，他们负责寻找潜在消费贷款申请者，甚至上门推销。然后，这些“资金掮客”将潜在的客户介绍给银行，贷款发放后赚取“点费”。并且，“资金掮客”们还负责帮助客户制定综合融资计划，规避信用额度审查；伪造合同以规避消费贷款的用途审查、规避购房首付款资金来源审查，提高房屋评估价实现“高评高贷”等。正是因为消费贷“房贷化”愈演愈烈，管理层面开始重视，近期北京、深圳等城市已开始严查消费贷款违规进入楼市。

综上，今年以来居民“加杠杆”趋势并非明显减缓，如果再考虑到城镇居民买房向亲戚朋友借款已“常态化”，以及难以统计的互联网和民间融资，居民杠杆率依旧在上升。根据海通证券的研究，目前居民债务占可支配收入的比重已超过90%。预计到今年底，居民杠杆率将达到56%，相比2007年的水平翻了近3倍。当前，尽管我国居民杠杆率低于美国、日本70%~80%的水平，但考虑到我国城镇社会保障的不足、覆盖率的欠缺，未来包括子女教育、自身及父母养老支出的不确定性很大，可以判断，今年以来居民“加杠杆”在紧绷的临界线上行走。

由此，控制居民过度“加杠杆”，对消费贷款“房贷化”踩刹车，还原其短期应急、支持实体消费的本源迫在眉睫。

近期，地方监管部门已布下政策，但原因不在借贷购房者，他们只是追随楼市繁荣大潮，希望分一杯羹罢了。过去楼市繁荣在财富效应、阶层晋升上的诱惑太大，而调控一再陷入“空调”。根本原因是刚性兑付不破，金融部门繁荣过度。消费贷房贷化类似于银行同业和资管，不过是逃避监管和套利的又一个金融“伪创新”。另外，很多地方深度依赖楼市，甚至亮出“房价难跌”的底牌。因此，贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，政策要更加坚决：以强制存款保险和资本约束，挂钩楼市风险敞口；以去杠杆、去楼市依赖实现去产能，给新经济成长腾出资金和空间，真正实现“新周期”到来。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）