阳光城转让广州天河项目51%股权 “三低一高”规模扩张加速

每经记者 魏琼 每经编辑 卢祥勇

9月15日晚，阳光城（000671.SZ）公告称，拟将全资子公司阳光城粤港有限公司（下称阳光城粤港）51%的股权，以18.29亿港元转让给当代置业的全资子公司当代置业(香港6)有限公司。交易后，公司仍持有阳光城粤港49%股权。公司将与当代置业共同对“东莞庄”两项目进行开发建设。

18.29亿港元引入当代置业

公告显示，阳光城粤港成立于2017年3月24日。根据阳光城此前发布的公告，阳光城粤港以总价31.85亿元人民币收购了广州市汉国恒生房地产开发有限公司位于广州天河的两宗住宅地块。阳光城粤港目前拥有汉国恒生75%股权。

两宗地块位于天河区东莞庄，天一地块和福林地块土地使用权面积总共为9.5万平方米，总建筑面积约28万平方米。该地块之预计收购折算后楼面地价约为每平方米人民币15000元。于本公告日期，该地块之发展仍处于规划及分区阶段。

根据独立物业估值师所编制该地块于2017年2月28日之估值报告，该地块之市值约为人民币50亿元。

如今阳光城又宣布对阳光城粤港进行股权转让。关于转让的目的，阳光城表示将与当代置业共同对“东莞庄”项目进行开发建设，当代置业的加入将提升项目的溢价，提高公司未来房地产项目的竞争力及盈利能力。

虽然当代置业占股权益较大，阳光城广州相关负责人接受《每日经济新闻》记者采访时表示，该项目将由阳光城操盘。

通过此次股权收购，当代置业首次进入广州市场。当代置业相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，未来将加大在珠三角的投资，深圳、广州、佛山为未来三年的投资重点，销售金额占比将会逐步提升。

并购加速与风险平衡

从碧桂园挖角朱荣斌和吴建斌后，阳光城走上快速开发、高周转的模式，为了实现规模的快速扩张，阳光城加速土地储备扩张和收并购。

半年报数据显示，2017年上半年，在合并报表范围内，阳光城斥资250.79亿元，通过公开招拍挂、并购等多种方式共计获得64个地块，获得计容建面721.73万平方米。其中并购价款为211.56亿元，占总价款的84%，较2016年全年124.96亿元并购成本大幅增长69%。

大规模的土地储备扩张需要大量资金支持，2016年上半年阳光城在利用直接融资工具的同时，尝试并购基金、资产证券化、中期票据、永续中票、短期融资券、海外债等多种创新融资方式，降低融资成本。

2017年半年报数据显示，截至2017年6月30日，阳光城期末融资余额为1015.12亿元，整体平均融资成本7.14%，同比下降1.28个百分点。

在阳光城的债务结构中，1年内到期的短期债务占比约为35%，1-2年到期债务占比约为32%，2年及以上债务占比33%。

阳光城于2016年6月首次进入广州。阳光城相关负责人接受《每日经济新闻》采访时表示，在珠三角，未来还将拓展更多城市。

该负责人指出，高速发展的企业都要面临从“高负债、高杠杆、高周转、低成本”三高一低到“低负债、低杠杆、低成本、高周转”三低一高的转变。这一转变能否顺利进行则需要有良好的土储和快速变现能力。

需要注意的是，在地产黄金时代，恒大曾通过三高一低的战略实现规模的快速扩张。当地产黄金时代远去，面临行业深度调控，阳光城能否再造实现规模快速突围，有待实践检验。