探路“海南样本”：如何服务好100万“旅居人”

　　从上世纪90年代的房地产“下海”潮到现在的“国际旅游岛”，“海南样本”一直被认为是地产行业的“风口”。链家从去年年中正式推出旅居业务并首进海南，而链家旅居的发展脉络也伴随着旅居地产大环境的改变而不断变化、创新。

海南省政协调研组发布的调研报告显示，每年前往海南过冬的“候鸟”旅居人群超过100万人。其中，每年10月至次年4月是高峰期，具有明显的季节性和流动性，并以北方省市尤其是东北三省居多。

随着国民消费水平不断提高，选择在海南、云南等旅游目的地置业的人群不断增加。然而，旅居规模扩大之后，如何服务好这些旅居人已经成为开发商、房产服务商不得不思考的问题。

旅居人群画像：“夹心层”购房者需求多元化

“诗和远方”的理想生活正在逐渐成为现实。国人在大城市奋斗之余，在远方给自己安一个家供自己和家人休假时享受生活，也成为一种越来越受欢迎的置业选择。以海南为例，链家旅居发布的《旅居置业白皮书》显示，2017年上半年海南的购房主力人群以岛外客户为主，占比高达88%。其中，京津冀和东三省的购房者最多，东三省合计占比约23%，北京占比13%，河北占比约14%。此外，从旅居消费者购买行为来看，购房者待在海南的时间正在变长。链家旅居调查发现，2016年各年龄购房者中，每年长居（2~5个月）海南的比例超过50%。

从客群年龄结构占比显示，30~50岁购房者占比达48%，反而超过50岁以上客群。这意味着，人到中年的“夹心层”虽然压力大，但作为社会中坚力量，他们的购买力也不弱，大都希望在事业达到巅峰之余已开始提前为自己置业养老，或者为父母提供一个养老休闲的地方。此外，50~60岁的购房者人群占比也不断提升，达到19.22%。养老问题日益凸出，旅居目的地的养老产业配套需求也不断上升，与老年服务相关的老年活动和医疗健检占比达到44%。

对于选择海南置业的旅居人群来说，宜居的自然环境是基础，适宜休闲度假的配套设施和服务是影响决策的关键。《旅居置业白皮书》显示，咖啡馆、酒吧等休闲娱乐设施占据旅居需求首位，健康运动、老年活动的需求持续高企，此外，由于购房者考虑到让老人带着小孩在海南长期旅居，所以对于儿童乐园、社区儿童课堂等设施的需求逐步攀升，而健康检查、老人服务中心等配套也以13%的占比超过小型超市等生活服务配套的需求。

除了对配套设施的要求，“旅居+”时代，配套服务在购房者的考量维度里将起更为关键的作用。在链家旅居的客户调研里，34%购房者愿意为保洁通风服务付费。考虑到旅居的季节性，房屋在雨季的通风保养、来前的入住保洁，都是购房者长期以来的痛点。此外，业主班车、订票服务也位于购房者愿意付费享有的服务前列，分别占比达到27%和18%。

这些痛点不仅是购房者头疼的事情，同样也考验着服务商与开发商的运营能力和服务水平。

旅居体验：政府、开发商和房产服务商的探路

笔者观察到，现实情况是日益增加的旅居需求，与旅居目的地的基础设施配套和服务并不完全匹配。而政府层面已经意识到这一问题。三亚市副市长吴鹏曾表示，三亚市养老产业概念很多，但真正落实成功的比较少，与硬件基础设施建设相比，服务是较为重要的制约因素。

近几年来，海南省政府不断加速基础设施建设，逐步建成“国际旅游岛”。2017年，海南省的基础设施等民生过程也在加速发力，并不断加大投资阶段。从海南国有建设用地供应，海口、陵水、澄迈、五指山市等主要旅居产业集中市县的“交通运输用地”在全市县供地计划中占比均位列前两位。此外，三亚市引进人大附中、琼海引进北京海淀外国语学校，301医院在海南也设立了分院等，基础设施不断完善。

在旅居时代背景下，房子将成为一个载体，承载远方美好的生活。旅居地产已经由单一的“自然景观＋度假住宅”模式改变为具备永久性居住价值的“自然资源＋城市景观＋生活住宅＋核心配套＋目的地式主题体验”，一定程度上讲，丰富的生活配套已经成为旅居的刚需。

而传统房地产开发则相对单一，从野蛮开发到综合运营，开发商必须在开发模式和开发思路上创新改变。事实上，开发商也早已注意到这一点，通过综合跨界运营，以“自然资源＋城市景观＋生活住宅＋核心配套＋目的地式主题体验”为突破口，满足旅居者长期居住的元素和关键需求。

实际上，作为开发商和购房者之间桥梁的房地产服务商则在旅居时代扮演着更为重要的角色，他们不仅能够提供双向精准对接，而且能够通过对旅居者的熟知，提供有针对性的服务。

此前，北京链家旅居总经理胡峰曾提到旅居的痛点：由于异地置业房客分离，如何通过房屋资管服务体系解决资产的增值和保值，以及客户住后的体验如何提升等，这无疑需要更为专业的服务商来解决。

链家旅居：打造三大平台，提供旅居全链条服务

作为房产服务商的链家旅居显然想为这100万旅居人的生活服务打包出更全面的解题思路。对链家而言，海南这块“试验田”的价值正在于它的样本意义——相对成熟的旅居市场也有相对成熟的旅居消费者。摸索这群人的习惯、偏好和痛点，链家旅居提出了“旅居置业、旅居资管和旅居服务三大平台解决旅居需求”的多元化服务闭环。

链家旅居相关负责人解释道，旅居置业平台承接的是前端服务，旅居资管平台和旅居服务平台是专门提供住后服务的。笔者了解到，旅居资管平台为购房者提供资产沉淀全过程解决方案，包括房屋保养以及经营托管等问题，让旅居购房者更省心。目前，旅居客户对房屋保养以及经营托管方面的需求非常旺盛，链家旅居目前正在搭建经营管理平台，帮助业主解决房屋保养、经营托管、收益分成的诉求问题，让旅居客户都能够有相应完善的房屋保养和经营托管的服务体系。

而旅居服务平台则旨在实现旅居置业的联动增值，简单来说，就是旅居资管的发展延伸。它是链家旅居通过社群运营的方式为旅居者提供定制旅行、养老服务、自在管家等个性化服务，让旅居客户能够享受到丰富多彩的旅居生活方式，真正去实现他们在购置这套旅居房产之前所憧憬的美好生活体验。

对于链家旅居提出的三大平台，链家集团高级副总裁陶红兵曾总结道：“买房之前帮你筛选，买房中间给你便利，买房之后给你提供服务，还可以帮你管理、出租房产，同时组织一些运营的内容，享受旅居的内容，我们其实就是一个桥梁的作用。”

一生一城一家的生活正在逐渐成为历史，在大城市奋斗的同时也可以在另一个城市实现常态化生活的双栖心愿已可以实现。越来越丰富的旅居产品和同类置业需求群体的壮大，以及政府、开发商以及服务商多方的共同努力，将促进整个行业向“旅居+”时代快步转型。