“租购同权”抑房价，那房租会涨吗？

如果是两个月前，估计您还不知道“租购同权”是个啥，而现在很多人已经耳熟能详。7月中旬以来，广州、无锡、郑州、北京等城市相继推出“租购同权”政策，为租房者撑腰。

欣喜之余，很多人心里也不踏实：“租购同权”，其涵义和内容到底是啥？究竟会给房地产市场带来多大的影响？房价得到了抑制，那租金会不会看涨？看完了铺天盖地的报道，到底该信谁的呢？今天，就让麻辣财经三七强为您梳理一下。

一问：租房真能上名校？

总体上看，租购同权所释放的信号意义，大于实际含金量。

7月中旬，广州出台《加快发展住房租赁市场工作方案》，提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。这次“租购同权”在我国地方政府正式文件中的首番亮相，引爆了中介机构的热情，“租房也能上名校”成了最抓眼球的宣传语。

也有人认为不现实：“到了北京租个房，第二天孩子就能上名校，怎么可能呢？真那样，全中国还不得有一半的人挤过去？”

随后一段时间，来自政府的权威解读，使真相渐趋明朗：一来，“租房就能上学”并非新政，而是早已有之，至少从前年2月起，租赁合同就是有效的居住地证明，能作为孩子入学的“门票”，此次文件提及只是突出强调而已；二来，广州政策中仍延续了租房上学的门槛，比如父母或具有本市户籍，或持有人才绿卡，或符合积分入学安排学位条件；三来，即便可以“就近入学”，也要“接受统筹安排”，很难“精准定位”到名校上。

“租房也能落户”？7月下旬，继广州之后，无锡、郑州、扬州、济南等城市也行动起来，把同权重点放在了户籍上面。比如无锡，不再要求购房才能落户，改为只要在当地有合法稳定住所和合法稳定职业均可落户。

与“租房上学”类似，“租房落户”传递的也是一种信号，而没必要夸大它的含金量。在无锡，“租房落户”早已有之，以前投资人员、外来务工人员也都能落户，只不过没购房落户那么‘干脆利落’，而是要满足一系列要求；再者，就算按现在的政策，“租房落户”照样得满足相关条件——参加无锡城镇社会保险、申领（签注）《江苏省居住证》均满五年。一位无锡市民道出玄机：“这几年无锡的外来人口增长其实并不快，需要在落户门槛上‘松松口子’，才能跻身新一线城市。”

二问：同权难在哪儿？

现阶段而言，做到完全意义上的“租购同权”不太可能。一个最大的问题，是公共资源的供给能力不足。

房地产专家、国务院发展研究中心研究员任兴洲认为，供给不足很大一个方面，体现在紧紧跟房子捆绑在一起的“学位”上。“一座城市涌入大量人口后，子女入学的需求会陡然增加，但当地教育资源并不会随着人口流动而迁移，由此便会造成供需矛盾、供应紧张。”

仔细观察不难发现，此番推动“租购同权”的城市，大多并非人口流入压力凸显、租房者扩权需求最强烈的城市。有专家称，像北京这样的一线城市，控制人口、控制土地供应、控制户籍等措施，事实上就是对“权”的限制，“租购同权”还面临着许多刚性制约。

往深里讲，“租购同权”的新导向背后，是“租购不同权”的客观现实。而这一现实的存在，是有其历史原因和逻辑的。据专家介绍，各地政府提供公共服务需要财政、税收来支撑。过去，之所以买房人拥有更多权益，主要是因为购房过程中给城市“作了很多贡献”——购房的房款中蕴含着土地成本，而大量的土地出让金又给政府提供了重要的财政支撑。换句话说，买房就相当于为享受公共服务先买了单，从而获得了优先权。

然而，时代在变，市场在变，理念在变，公共服务的分配逻辑也不会一成不变。

从道理上讲，租客虽然不用一次性付出巨大的购房成本，但其租金中也隐含了房价、地价的因子，租客在一座城市卖力打拼、纳税消费，也相当于为这座城市“作了贡献”，没有理由不共享公共资源。

从市场上看，为遏制房价的过快上涨，不让“千军万马去挤独木桥”，当前我国也亟需在购房市场之外开辟壮大一条新的居住渠道。

“房子是用来住的，除了住自己的房子，也可以住别人的房子，租住也是解决住房问题的一条重要渠道。”任兴洲认为，要让房地产市场健康稳定发展，就要通过“购租并举”满足各类人群的住房需求，而租购同权正是购租并举的必然要求之一。如果让租房者逐步也能享受到同等待遇，这些人群就不一定非挤到购房的“独木桥”上去，这样大家买房会更加理性，市场也会更加平稳。

三问：房屋租金会上涨吗？

如果租房者的权利提高了，那租金是不是就会涨呢？一些租客开始担心起这一问题来。

“租房的人多了，可能会给市场带来短期波动，但绝不应夸大它的效应。”链家研究院院长杨现领认为，目前各地新政在“同权”方面仍留有较高的准入门槛，实质带来的改变并不大。更重要的是，决定一个地区房租水平的核心因素是当地人的平均收入水平。

杨现领表示，根据链家租赁数据、自如数据的测算，在中国的一线城市，租房者一般会将个人收入中的三分之一左右拿来租房；二线城市租金收入比一般不超过25%，三四线普遍在20%以下，“如果租金过高，就会导致换租。只要收入水平没有大幅调整，租金水平并不会有太大变化。”

“租购同权最大的意义，在于解决年轻人的刚性居住需求，让租房也能成为一种体面的生活方式。”杨现领认为，落实租购同权还应该更“接地气”，重点考虑新市民眼下最迫切的需求。首先要解决能方便地办理居住证、不被房东随意驱赶、不被随意涨租金、孕妇可以生孩子等问题。只有这样，“新市民”才可能在城市站稳脚跟，下一步才会产生对学区的需求。

（来源：人民日报中央厨房·麻辣财经工作室刘志强）