净利增五成却引市场担忧 绿城高管：将到最复杂最难受时期

每经记者 吴若凡 每经编辑 卢祥勇

如有条件会逐步出售物业

《每日经济新闻》记者注意到，在绿城中国的净利润构成中，出售公司净收益和投资物业公平值变动收益占较大比重，其中仅投资物业公允值收益达到2.52亿元，而绿城出售附属公司净收益更为16.25亿元，这是位于北京的一幢酒店式公寓和两幅尚未开发的地块。财报显示，绿城中国的税前利润只有26.41亿元。

知名房地产专家薛建雄认为，公司只靠固定资产升值和转让公司股权获取利润，说明盈利能力一般。另一方面，公司也可能是出于对项目和区域的前景不看好，所以提前进行股权转让，但如果地块区位、质地和未来开发均较好，在公司资金链充裕的情况下，不会选择转让地块，当然不排除其他可能的因素。

不过在8月28日的答投资者问中，绿城中国执行总裁冯征坦言，这并非说其他项目是亏损的，只不过没赚那么多。为了保持三四线和一二线城市产品质量一致，所以毛利比较低，三四线约10%-20%，一二线30%-40%。

数据显示，在绿城中国今年上半年的收入中，主要来自物业销售，同时也包括酒店运营收入、物业租金收入、项目管理收入、销售建筑材料收入、设计及装修收入等。

其中，实现物业销售收入86.65亿元，占总收入的82.9%，较2016年同期增加5.2%。而累计取得的投资项目合同销售金额则在442亿元，其中归属于集团的权益金额约为239亿元。以品牌输出、管理输出的代建管理项目半年累计合同销售金额也达到153亿元。

“这就是绿城与其他内房股的不同。”曹舟南表示，绿城中国目前持有的物业如酒店、商业等，目前看来会带来负担，因而希望资产逐步做轻。

曹舟南称，未来如果有条件，会逐步出售持有物业，开发项目的毛利率满足不了基本经营需求的，也可能被出售，而这也是绿城中国的既定战略，即要提高所有项目的权益比重，合理压缩小股比项目规模。

进入房地产存量市场

对于房地产市场，曹舟南判断称，全国新增土地的40%-50%都将是租赁用房，未来房产销售总量预计将降低到6万亿左右。中国房地产靠土地增值的模式已经被“剪短”，没有质量增长，规模越大则企业风险可能越大。

“绿城中国在两年前就在等待这样的市场到来，团队绝对不拼地价，1k亿-1.5k亿（1000亿到1500亿）的销售额至少保持到未来两年，只要过了2020年，就可以拿出上千亿的资金进行布局。”曹舟南如是说。

而《每日经济新闻》记者留意到，对于在建或已拿地项目，绿城中国则要求“开发短平快”，新拓展项目力争做到不沉淀资产、零库存，代建管理备受加持。

据披露，截至6月30日，绿城管理集团管控项目合计达165个，规划总建筑面积约4965万平米，预计总可售金额约2801亿元。下半年布局将继续围绕“珠三角、长三角、京津冀”和“海南、成渝城市圈”拓展，并在扩增金融企业物业代建、城市存量代管、标准制定等业务形态创造新增长点。

此外，据介绍，“房屋4s公司”也将是绿城未来的核心业务之一，主要以房屋后期维护、翻新等业务，开拓房地产存量市场。在曹舟南看来，“未来无论中国还是西欧、北美，都进入了存量市场，而房子的问题会很多很多。”

目前，绿城中国的净资产负债率57.9%，略有下降。曹舟南认为，房企未来资金和资源比重在降低，要转向依靠品牌、人才和能力。