上海下半年首拍宅地 万科29.19亿近零溢价拿下宝山地块

每经实习记者 程成 记者 沈溦 每经编辑 赵桥

时隔3个月后，上海土地市场再次出让宅地。

8月28日下午，上海市今年下半年首次进行宅地出让。最终，在仅仅经过一轮报价后，万科以29.19亿元、超过起始价0.1亿元，竞得上海市宝山区宝山工业园区108-04地块，近零溢价拿地。

这也是上海市在5月26日首次通过招挂复合式出让宅地后，再次通过上述方式出让宅地。此次土地出让中，还首次引入了“受让管理”指标对打分政策进行了微调。

打分政策微调后首拍

6月21日晚间，上海市规划和国土资源管理局一口气发布了8宗宅地的出让公告，但在次日又终止了其中松江区洞泾镇的2宗宅地的出让，另外6宗宅地的出让公告显示，继续采取招挂复合式出让。

上述6宗地块的出让文件显示，按照通过资格审查的有效申请人数确定出让方式。有效申请人不超过3人的，采用挂牌方式出让；有效申请人为3人及以上的，采用招标方式出让。采用招标方式出让时，投标后，有效投标文件在3~10份的，排名前2位的投标人为入围竞标人；有效文件在11份及以上的，排名前3位的投标人为入围竞标人。进入竞标环节后，由评标小组根据“评标标准和方法”对评标文件进行打分，确定入围竞标人排名顺序。在竞标阶段，竞标人按照前述顺序参与现场竞价确定竞得人。

上海土地市场官网显示，此次万科竞得的宝山工业园区108-04地块竞买申请人为2人，按照规定该宗地以挂牌方式出让。中国指数研究院信息显示，另一竞拍申请人为招商蛇口。

值得一提的是，与5月26日上海首次实行招挂复合式出让3宗宅地所不同的是，此次出让的6宗宅地在“评标标准和方法”上进行了微调，首次引入了“受让管理”指标。

上述“受让管理”指标规定，自2017年5月1日起，在上海地区受让商品住宅地块（包括含住宅综合用地地块、联合受让）2块及以上的计0分、受让1块的计15分、受让0块的计30分。

“受让管理指标的引入，意味着会有更多的房企能有机会参与到上海土地市场中来。”知名地产人士薛建雄此前在接受《每日经济新闻》记者采访时说。

在5月26日的土拍中，中海、保利、中建3家央企分别竞得浦东新区临港和奉贤区的3宗宅地。

万科近零溢价拿地

据了解，此次万科以29.19亿元竞得的宝山工业园区108-04地块，位于宝山区沪太公路西、罗北路北；地块距离人民广场30公里，距离最近的地铁站7号线终点站美兰湖站约5公里；该地块占地面积8.08万平方米，建筑面积14.54万平方米，成交楼面价约20069元/平方米，近零溢价拿地。

记者通过相关二手房信息网站查询发现：目前该地块周边无在售新房，在售的二手房主要集中在7号线终点站美兰湖站附近，包括远洋、朗诗等多家品牌房企项目，单价在4.2万元~4.5万元，房龄大多在4~5年。

需注意的是，该地块在出让文件中提出了诸多限制性要求。出让文件要求，该地块开发商需自持建筑面积不低于15%（计20726.48平方米以上）的住宅物业，自持面积需用于租赁；保障房建筑面积5%（计7273平方米）以上；公共服务设施建筑面积不少于2%等。此外，该地块还要求建筑高度限高50米、楼层不超过18层、住宅套数下限1091套、全装修占比30%、中小户型占比在60%以上等。另外，该地块还明确要求100%实施装配式建筑。

“该地块限制条件较多，这对开发商的项目运营能力提出了很高的要求，利润空间不会很大。”易居研究院研究员赖勤告诉《每日经济新闻》记者，“特别是100%实施装配式建筑对开发商提出了更高的要求，而万科此前在装配式住宅方面有着成功的开发经验，也有一定的优势。”

近年来，万科在向城市配套服务商转型，加大了在商业地产、产业地产、养老、教育、长租公寓等方面的布局力度。

赖勤认为，在各地土拍限制条件越来越多的趋势下，城市配套服务商这一角色对其成功拿地和介入一线城市房地产市场将起到重要作用。