深圳住房租赁新政征求意见：拟收储不低于100万套村民自建房

每经实习记者 董青枝 每经编辑 曾健辉

创新解决城中村历史遗留问题

目前，深圳无论从租赁住房占比，还是从租赁需求人群占比来看，租赁市场的规模占比在国内最大。深圳已初步形成“以租为主、租售并举、先租后买”的住房消费模式。

根据深圳规划国土委的数据统计，深圳城中村租赁住房约占总租赁住房70%，是租赁市场供应最重要的主体之一，但也普遍存在卫生条件差、消防安全不合格、物业管理普遍缺失、“打隔断”和“二房东”等问题。

因此，深圳规划国土委认为，深圳住房租赁市场亟待解决的问题是发展机构化、规模化住房租赁企业，解决租赁市场特别是“城中村”租赁秩序混乱、质量消防安全问题隐患严重、租赁关系不稳定与租赁无法享受同等公共服务等问题。

为此，一要解决租赁关系合法与房屋产权不合法的不平衡问题。各区租赁管理部门应加大租赁合同备案管理，保护租赁双方权益；同时要将城中村租赁住房统一纳入住房租赁信息服务与监管平台，加大规范管理与市场监测。

二要加大对城中村租赁公共服务配套。以备案为依据，符合条件、纳入政府监管平台的城中村租赁住房，将享受与普通商品租赁住房同等的公共配套服务，给予办理居住证明、子女上学等，政府增加城中村周边公共配套规划与供应。

三要制定城中村消防、质量等安全标准。各区要加大城中村综合整治，提升城中村的消防、质量安全和卫生条件。

四要进行专业化、规模化租赁运营。积极鼓励各村股份公司或引入专业化的品牌租赁企业开展规模化的租赁运营，提高城中村住房的租赁服务品质，改善城中村租赁产品供给结构及整体居住环境。

五要加强市场管理。重点整治城中村黑二房东现象，出台二房东转租示范合同，加大转租备案管理,明确转租超过一定套数住房的二房东个人必须成立租赁企业，登记运营。

值得一提的是，目前，深圳市租房人群还不能享受与买房人群同等的公共配套服务，特别是租房不能享有同等接受义务教育的权利。借助于租赁立法，深圳规划国土委要求各相关部门要落实租赁一定年限可享有配套公共服务的权利。

李宇嘉分析称，城中村尽管土地和房屋可能是不合法的，但租赁关系是合法的。只要租赁管理合法，它就纳入了这个租赁和管理的范畴，那么就要保护承租双方的权益，这个权利与普通商品住房是没有任何区别。

鼓励发展机构化、规模化住房租赁企业

工作方案意见稿指出，深圳租赁市场存在的问题，与规模化、机构化住房租赁企业较少有关，要鼓励机构化、规模化住房租赁企业发展。

具体而言，一要发挥国有住房租赁企业的引领和带头作用。依托现有或新成立市属国有企业，于2017年底前筹建3~5家国有住房租赁企业，着力发挥市人才安居集团政策性、专业化、规模化的住房租赁平台作用。

“十三五”期间，除人才住房和保障性住房外，国有住房租赁企业还应通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源，开展专业化、市场化、规模化住房租赁业务。

第二，要指导原农村集体经济组织继受单位转型为住房租赁企业。各区政府、新区管委会应于2017年底前至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作（有条件的区、新区可以街道为单位开展试点工作）。

“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。

第三，充分发挥市场机制的作用，借助税收优惠、财政补贴、融资支持等政策，鼓励300家房地产开发、经纪、物业管理企业或其他市场主体转型为住房租赁企业或设立子公司拓展住房租赁及其他“管家式”业务，推动住房租赁经营品牌化、规模化、专业化发展。

第四，“十三五”期间鼓励300家各类产业园区、总部基地、大学城区管理机构及驻地单位，利用其自有或管理的配套职工宿舍、公寓和住房，开展专业化、规模化租赁经营，或者委托给专业租赁企业进行规模化租赁经营，优先面向园区单位或职工出租。

第五，落实国家住房租赁财税、金融等各项优惠政策。鼓励符合条件的住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

加大租赁住房的建设和供应

意见稿指出，加大租赁住房的建设和供应。具体来说，自2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房，自持年限为70年；推进自持租赁住房和自持商务公寓用地的试点出让工作，除福田、罗湖、盐田区外，其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应于2018年6月底前至少供应一宗地块用于全部建设自持租赁住房或商务公寓，租赁住房自持年限为70年，商务公寓自持年限为40年。

此外，规范商业用房、现有住房按规定改建成租赁住房。改建后的租赁住房，不得分割销售，全部用于租赁经营。允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租，但人均租住建筑面积不得低于6平方米，厨房、卫生间、阳台和地下室不得出租供人员居住。加强租赁住房在使用过程中的消防、安全监督，加大对“房中房”、“打隔断”等违法违规出租行为的查处力度。

值得一提的是，为支持住房租赁消费需求，加大住房公积金对个人承租住房的支持力度。在现有50%的基础上，研究提高住房公积金缴存额用于支付房租的提取比例。完善基本住房保障租赁补贴制度。基本住房保障实行租售补相结合，以租为主。货币补贴资金应当纳入各区政府、新区管委会财政预算，研究探索住房租赁券计划，鼓励更多基本保障对象和人才群体通过住房租赁市场解决住房困难。

另外，意见稿提出，要发挥政府住房租售交易服务平台监管与服务作用，搭建政府住房租售交易服务平台，并于2018年6月底前上线运行。实现租售平台中租赁住房相关信息或数据的标准化、模块化，便于租赁企业、个人填报和各相关单位录入。

整体来看，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，深圳的政策与其他城市的导向是一致的，都是鼓励发展租赁市场。深圳提到了“租购同权”的问题，释放了一个好的信号。现在政策整体比较笼统，后续还会有更细则性的文件出台。