SOHO中国还有40亿待售资产 未来仍将加码3Q

每经记者 吴若凡 每经编辑 卢祥勇

两个项目正在出售中

据记者统计，2014年至今，SOHO中国先后出售SOHO世纪广场、上海虹口SOHO、SOHO海伦广场和SOHO静安广场。三年时间通过出售旗下资产，SOHO中国已成功变现超过200亿元。

上海虹口SOHO是在刚刚过去的6月出售的，资料显示，虹口SOHO项目位于上海市四川北路商圈，总建筑面积约9万平方米，可租面积约7万平方米，是集办公、商业于一体的综合体。此次交易的销售价格高出成本53%。SOHO中国方面表示，“（该项目）实现盈利的同时，为公司带来了充盈的现金流。这也再次印证了SOHO中国在京沪黄金地段办公物业的高价值、强流动性和抗风险能力”。

唐正茂今天直言，目前市场处于资产荒，重资产的价值提升并不高，物业资金回报率低，因此公司利用资产环境定期做资产销售，一方面实现现金回流；另一方面使公司更轻盈，达到资产、负债各方面的平衡。据唐正茂透露，光华SOHO和虹桥的凌空SOHO项目的出售正在进行中。

财报则显示，今年上半年，SOHO中国净利润约39.82亿元，租赁毛利率约为80%。另公司总负债365.66亿元，净资产负债率降低至43%，融资成本为4.4%，净借贷占归属公司股东权益的比率约为43%。截至6月30日，SOHO中国的现金及现金等价物为34.41亿元，银行存款2.53亿元，持有待售的处置组的资产有40亿元。

3Q未来仍将加码

随着旗下项目被陆续出售，SOHO中国已经从原来那个“买地建房”的开发商彻底成为了如今的“包租公”。潘石屹直言，“如果说，过去是建房子，现在就是要最大限度地利用每一平米，去实现远大理想。”

从目前SOHO中国的物业看，今年上半年SOHO中国除新启动出租的SOHO天山广场外，成熟物业的平均出租率达约97%，租赁毛利率达80%，经营状况稳定。据介绍，SOHO天山广场于2016年底完工，2017年3月底开始出租，目前出租率正在稳步提升。2018年底位于北京丽泽金融商务区的丽泽SOHO和上海古北国际商务区的古北SOHO也将完工，届时SOHO中国将有更多核心地段的优质办公楼资源入市，进一步充实可租面积。

不过SOHO中国在具体运作上将从重资产模式逐步向轻资产模式转变。潘石屹表示，由于重资产模式的利用率特别低，有些城市的办公楼空置率高达50%，所以SOHO中国的初衷是通过一个平台，把过去建设的办公楼利用起来，向平台化、轻资产模式发展，未来的业务重点也将放在3Q业务上。

3Q是SOHO中国推出的共享办公空间，目前已在全国拥有19个中心、17000多个座位，在北京、上海占有最大的市场份额。但潘石屹直言，3Q目前还是实验室产品，并不完善，目前19个项目中有4个项目不赚钱，主要是因为规模太小。唐正茂也表示，目前3Q只占SOHO物业面积的10%，收入不占大份额所以不做分开披露。

高力国际的数据则显示，目前北京市场内的共享办公中心达到860家，上海为235家，行业竞争加剧。

SOHO中国计划继续在全国运营共享空间，唐正茂则表示拓展的原则性会加强。SOHO 3Q有选址原则、租金原则、规模原则，比如单个中心工位不少于800个，面积至少要4000平以上。

CBRE认为，租赁共享办公空间可以降低租金及装修成本，并获得灵活的租期和面积。整体而言，中国的共享办公空间市场会继续显现增长势头。

高力国际也指出，到2030年，30%的企业地产组合会是灵活办公空间，该行业将继续保持增长。传统的服务式办公空间运营商在中央商务区拿地，联合办公空间运营商倾向非中心区域的分界也会模糊。