新城控股上半年销售额490亿 新增千万土储锁定年度目标

每经记者 吴若凡

半年销售490亿 新增土储1571万平

根据新城控股中报显示，公司上半年合同销售额490.87亿元，同比增长75.01%，权益合同销售金额320.81亿元；实现合同销售面积354.89万平方米，较上年同期增长31.73%，权益合同销售面积243.31万平方米。

中报显示，报告期内新城共20个子项目实现竣工交付，竣工面积为209.99万平方米，超过去年全年401.45万平方米的一半；而今年新城控股计划竣工31个，实现竣工面积532.18万平方米，其中，住宅项目194.85万平方米，商业综合体项目平方米337.33万平方米。

由于竣工计划中的商业地产不一定能全部销售完毕转当期结算，因此按照目前新城的实际开工速度（计划下半年新开工项目49个，新开工建筑面积1152.80万平方米）和销售增长情况，实际的结算面积应该会超过年报预计的面积，部分结算资源或得到有效补充。

大规模新增土地储备，是新城控股半年业绩的一项亮点。

数据显示，今年上半年，新城通过招拍挂、收并购、棚改等多种方式新增了51幅土地，总建筑面积达1571.37万平方米，超过了2016年全年新增土地储备。

从新增土地分布看，新城控股依然以上海、南京、苏州等城市为中心，增加了对常州、台州、湖州、慈溪等周边二三线城市的布局，土地增值能力有所保证。

此外，财报显示，上半年新城控股预收账款为423亿，而这一数值在去年底只有298.3亿，短短半年增加了100多亿，半年操盘项目回款率达88.4%，高于行业平均水平。

从新城控股目前的销售、竣工、回款与土储情况可见，全年850亿元的销售目标几乎被锁定。

商业收入3.44亿 净利润率增33%

从目前新城控股的业务结构看，“住宅+商业”地产双轮驱动的运作模式继续强化，商业的表现更加突出。

在新城半年报中，一个细节是，2017年新城控股的新增土地中，住宅项目673.69万平方米，商业综合体项目479.11万平方米，商业项目占比大增。

财报显示，新城已开业运营的吾悦广场达到13座，已开业面积85.87万平方米，同比增长102%，实现租金及管理费收入3.44亿元，出租率达97.07%，在建及拟建的新城吾悦广场达到33座，可出租面积为235.93万平方米。

在商业地产开发方面，新城目前主要为商业综合体的开发及运营管理，2017年上半年，新城又新开业桐乡、衢州2座吾悦广场，开业的吾悦广场日均客流量达4.34万人/日，同比增长29%。

亿翰分析师认为，根据新城的规划，2020年商业综合体开业数将达100个以上，而随着广场逐步开业以及品牌效应持续强化，公司租金及管理费收入有望持续增长。

租金管理费收入能有效提升整体毛利率和净利率水平。亿翰智库指出，新城控股的毛利润和净利润分别为41.04亿元和11.46亿元，同比增长39.4%和33.3%。毛利润率和净利润率分别为36.2%和10.1%，较去年同期上升了9.8个百分点和0.6个百分点。

融资110亿 净负债率至121.8%

与此同时，新城的负债与去年相比有所增加，亿翰智库指出，2017年上半年，公司净负债率为121.8%，较年初有所增加。

年报显示，新城的速动比率为0.37，则较上年期末减少0.06。

速动比率下降表明资产周转率降低了，即开发周期和销售节奏变慢。新城将这一原因归结为预收账款增加。而在银行信贷资金量持续减少的当下，新城无疑需要更高的融资能力来保证未来的周转速度。

实际上从目前的情况看，新城的融资渠道有所拓宽。据统计，新城2017年至今（8月18日）已完成三期中期票据的发行，合计募集资金45亿元，综合票面利率为5.62%；完成一期PPN的发行，募集资金20亿元，票面利率为6.3%。此外，在海外资本市场，子公司于2017年8月发行总额为2亿美元年息5%的无抵押固定利率债券。

“报告期内公司融资额达110亿元，用于投资。”新城认为这也是公司净负债率有所增长的原因。

而从货币资金看，截至2017年6月30日，新城控股货币资金与短期有息负债的比值为1.2，货币资金可覆盖短期有息负债，无偿债压力。