各地密集出台租房新政 “购租同权”成为发展趋势

记者 朱开云 

短短不到两个月的时间，广州、成都、郑州、北京、南京等多地陆续出台租赁住房改革新政，“购租同权”成为一个新的方向，一个建立房地产长效机制，全新的租赁住房时代悄然到来。然而，一切都在变得美好的同时，包括租房客在内的许多市民都想到这样一个问题：“租购同权”会不会大幅提高房屋租金？

两个月以来，各地密集出台租赁住房改革新政。在这些新政中，“购租同权”成为关键词。而在市场方面，“长租公寓”开始受到租客的欢迎。一些房东也纷纷将房子租给“自如”这样的长租公寓平台。借着政策和市场的东风，长租公寓站到了风口之上。租赁市场正在发生什么样的变化？政府、国企、开发商、中介如何角逐住房租赁市场？是否会导致租金的大幅波动？

政策 多地出台租房新政剑指“购租同权”

从《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见，到7月20日，住建部等九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场，并把深圳、广州、南京等12个城市列为首批试点。作为第一个出台新政的广州一鸣惊人，其提出的“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”在全国范围引发了热议。

8月17日，北京出台《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》，其中规定北京户籍承租公共租赁住房和直管公房的，可根据备案信息申请办理户口登记和迁移手续。京籍无房家庭子女满足相应条件可租房上学。

在北京市住建委召开的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》座谈会上，北京房地产协会秘书长陈志表示，虽然北京的方案没有像广州一样把“购租同权”作为一个主要的宣传点。但实际上，北京的方案一点不比广州的方案弱。北京的方案无处不体现着把“购租同权”作为改革的一个方向，但这是一个过程，不可能一蹴而就。

8月18日，南京发布《南京市住房租赁试点工作方案》，提出适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权利清单，逐步实现购租同权。

伴随着广州、成都、郑州、北京、南京等多地试点方案的陆续出台，一时间，关于租赁住房的政策在七八月份密集出台。短短不到两个月的时间，中国的房地产市场正在悄然发生根本性的变化，“购租同权”成为一个新的方向，一个建立房地产长效机制，全新的租赁住房时代悄然到来。

关注 国企“组团”杀入租房市场

南京的试点方案明确提出，扶持国有企业发展规模化租赁。2017年国有规模化租赁企业不少于14家。安居集团和东南集团作为市级平台参与试点。各区政府、江北新区管委会各明确一家国有平台参与试点，充分发挥国有企业发展住房租赁市场的引领作用。

此前，住建部等9个部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，也要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业。

2017年7月14日，哈尔滨住房集团出资成立的国有控股专业住房租赁平台——悦居网正式上线运营。7月17日，广州在《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中提出，拟成立广州住房租赁发展投资有限公司。8月4日，成都也提出，到2017年年底，将组建或改建3至4家国有住房租赁公司。更多的地方租赁平台在搭建。

沈阳市日前也明确提出今年12月底前将出台城市房屋租赁管理办法，并组建两家国有住房租赁平台公司，通过建设、改建、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理。预计到2020年，沈阳市国有住房租赁平台公司形成一定的市场规模，持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。

而北京，则早在2011年，就由北京市委、市政府一次性注资100亿元，成立北京市保障性住房建设投资中心。6年以来，该中心建设收购平台累计持有保障房项目120个共计10.35万套，住宅产业化项目45个共计6.6万套。运营管理平台持公租房项目77个共计9.14万套，已配租公租房项目53个，实现公租房配租6.2万套。公租房持有量已经占到全市的半数以上，成为全国同类最大的住房保障企业。

近期，上海两宗“只租不售”用地出让也引起了广泛关注，这两宗地均由区属国企以超低价获得。同时，深圳新组建的国有租赁企业人才安居集团开始运营，未来将筹建40万套人才住房，70%为公租房。可见，从国企入局到筹建国有住房租赁公司，国企带头和引领已成为培育规模化租赁的突破口。

深圳市房地产研究中心李宇嘉表示，假如由国企发挥引领作用，辅之以降低用地成本、税收补贴和优惠、融资便利等政策优惠，能培育全社会机构规模化租赁，稳定租赁关系和市场秩序；国企有很多区位优越但闲置低效的存量土地和房屋，国企引领和带头，能增加租赁产品有效供应，丰富租赁市场供应体系，不仅能稳定或降低租金水平，还能发挥国企配建教育、医疗等公共服务设施的优势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，相较于民营机构，国有企业在获得地方政府支持的同时，也可凭借自身的国有背景更好地获取融资。同时，国有企业做租赁，有利于盘活存量房屋。

一名地产观察人士对北京青年报记者表示，未来，住房租赁市场可能成为部分国企转型的新方向，成为一个新的蛋糕。但未来国企如何参与？什么样的国企可以参与进来，还需要每个试点城市更多的细则出来。

聚焦 开发商、中介抢滩“长租公寓”

盯上住房租赁市场这块蛋糕的不只是国企。在房地产进入白银时代的时候，开发商谋求转型，其中，以“长租公寓”为代表的租赁市场成为地产巨头们争相布局的一个领域。实际上，除了房地产开发商，房地产中介、酒店集团甚至拥有一两栋房源的城中村房东们都纷纷“杀入”了长租公寓。

在南京出台的方案中，除了提出打造国有规模化住房租赁企业之外，也提出鼓励混合所有制和民营企业开展规模化租赁服务。2017年试点企业不少于4家，到2020年年底不少于10家。

最先在长租公寓领域试水的地产商当属万科。去年5月，万科正式推出长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。泊寓，是万科旗下的长租公寓品牌，取自英文PORT，致力于为城市青年提供一个漂泊中的港湾,搭建年轻人的共享社区。作为开发商试水长租领域的先行者,万科泊寓已初具规模。据海通证券数据，截至7月26日,万科泊寓已在全国22个城市拥有16000间公寓。

除了万科以外，世联行也推出了旗下的长租公寓品牌——红璞公寓。龙湖也于去年正式开始试水长租公寓，并推出“冠寓”品牌。今年年初，龙湖将冠寓品牌升级为集团战略性业务，成为继房地产开发、商业运营、物业服务之后的又一个主渠道业务。目前冠寓已在成都、重庆、杭州、苏州、厦门、西安、南京等城市成功运营，房间数达到4746间。央企招商蛇口也在长租公寓领域推出了两条产品线，分别是“精品公寓”和“服务式公寓”。

这些长租公寓的房间有颇为精致的统一装修，设施较为完备，面积一般不大，20多平方米为主流户型，但大堂有供休闲、娱乐的公共活动区域，并且提供标准化管理。而公寓的租住者，大多从事IT、金融、设计等行业，普遍30岁以下，大学以上学历。

案例 “长租公寓”不会无故叫你“搬家”

北青报记者在采访中了解到，这些“长租公寓”在大学毕业生、白领阶层中颇受欢迎。30岁出头的刘先生是腾讯公司的一名产品经理，3个月前刚刚在链家旗下的长租公寓品牌“自如”上租了一个两居室，租金在5000元左右，这个租金价格要比一般房东出租的价格高500元到1000元左右，但刘先生在对比了一系列房源之后，还是选择了自如。“主要是喜欢自如的装修风格。不算豪华装修，但是简洁干净，给人很温馨的感觉。”

刘先生对北青报记者表示，“长租公寓”受房东的干扰因素较小，机构应该不会平白无故地叫你搬家，一切都按合同来，相对有保障。所以现在身边很多同事都倾向于多花一点房租租这种房子。

去年年初，钟女士以230万元左右的价格在亦庄买了一套两居室。随即将房子租给了“自如”，按照合同，“自如”每个月14日向钟女士支付4800元房租，一次签5年，租金从第二年开始每年上涨3%。房子由链家“自如”负责装修，“自如”提供几种标准化装修的模式，可以由钟女士自己选择其中的一种装修，使用的家具都是宜家的。如果在合同期满前收回房子的话，则需要向“自如”支付折旧费和相关的违约金。

钟女士称，他们两口子在华为上班，经常在海外出差，平时没有时间打理房子。“自己装修太费时间和精力，也不省钱，租金也差不了多少。自己租还比较容易出现空置，还得隔三岔五去帮房客修东西。”

发现 “长租公寓”已站上资本市场“风口”

北青报记者在调查中了解到，像钟女士这样直接将房子租给“长租公寓”平台的人士已经越来越多。

北青报记者了解到，自如长租公寓收入来自三个方面：一、租金收益。即自如友家和自如整租两大产品，从物业所有人手中承租下来进行部分必要装修和家具家电配置后，对外出租获取的收益。二、自如服务费用。与普通租赁产品不同，自如在对外租赁过程中，除了向租户收取租金外，还收取服务费用，每月服务费相当于租金的8%左右。三、自如衍生服务费用。自如在提供装修、家居、家电配置等保证用户拎包入住的同时，还提供维修、保洁、搬家等一系列衍生服务。

8月15日，链家“自如”发行了“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，该项ABS发行规模为5亿元，其中4.5亿元优先级票面利率为5.39%，将于近期在上海证券交易所正式挂牌。这标志着“长租公寓”在资产证券化道路上迈出了较大的一步。

北青报记者注意到，在北京出台的租赁住房改革方案中，提出了加大住房租赁的金融支持。提出引导和支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。

继续推进公共租赁住房开发贷款试点工作，适度增加试点参与银行数量。主动向中国银行间市场交易商协会推荐住房租赁企业或项目，支持其发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，拓宽直接融资渠道。研究制定鼓励房地产投资信托基金（REITs）发展的优惠政策，协调与指导金融机构积极参与，支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。

“在购租同权时代，长租公寓无疑站在了风口之上。”一名住建系统的专家表示。

创新 租房市场开始引入信用体系

信用体系的建设是未来租房市场一个新特点。据链家自如的一名租客介绍，近期自如开始强制用户绑定芝麻信用，否则合同期满后不再续约，一定程度显示了自如在信用体系建设方面的努力。信用体系的不完备一直是长租公寓在国内资产证券化产品发行中的一大掣肘。据了解，目前自如客户信用主要通过关联支付宝芝麻信用及自如自身建立起的客户信用体系来确立。

北京日前出台的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》提出要建立全市统一的住房租赁监管平台，这个平台未来一个很重要的角色就是提供信用信息服务。租赁双方的信用关系届时在这个平台将有体现。

据市住建委相关负责人介绍，住房租赁监管平台以后将是开放性的，它通过链接网络交易平台，为网络交易平台提供后台数据支持，由网络交易平台为租赁当事人提供住房租赁信息发布、住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请、交易资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等对外服务。

8月9日，杭州宣布将与阿里巴巴、蚂蚁金服联手打造全国首个智慧住房租赁平台，最快于9月底前上线。

据悉，该平台有两个体系：首先是评价体系，租赁主体可在租前、租中、租后，进行多维度、多阶段互评，包括买卖双方对经纪人服务的评价、租客对房屋状况和房东的评价、房东对租客收房以及缴费行为的评价等；其次是信用体系，信用好的房东会获得更多租客青睐，信用好的租客不仅能免押金租房，还有可能按月缴纳房租。

据了解，目前，相寓、自如、房天下等多家品牌公寓已经引入芝麻信用，符合一定芝麻分要求的用户可享受押金减免、月付房租、免佣租房等权益。对此，专家表示，在网上信用查询体系建立后，月租模式就能推进，甚至可以免押金。同时，承租人将能更灵活地选择租金支付方式。

热点 “购租同权”是否会引发房租波动？

在购租并举大背景下，“租购同权”既是目的也是手段。7月中旬，广州就承租人子女就近入学提出“租购同权”。随后，无锡在户籍相关规定中增设了租赁住宅落户政策，郑州、扬州、济南等多地近期也提出或拟提出“租房可落户”的举措。

一名地产观察人士指出，承租人的收益权，不仅体现在居住方面，落户、入学、就近办理签证、买车上牌照等都可以算作租房的收益，都是需要兑现给承租人的收益权。“购租同权”就是要在这些方面逐步实现同权化。

严跃进表示，要实现租购并举，同权、平权的概念是最关键的。这需要国家和地方政策真正剥离附着于房子、房价之上的各种资源，赋予租房人享有和买房人同等的在这个城市生活、享受当地公共服务的权利。

北京日前发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》征求意见稿，也在租赁的赋权方面用了很大力度，在户籍、教育等方面赋予了承租家庭一些切切实实的权益，在逐步实现“购租并举”上迈出了一大步。比如，北京户籍租住公租房可以办理户籍迁入，这使得很多集体户口无房家庭看到了未来。同时，符合条件的京籍无房家庭子女可以享受在租房所在区接受义务教育的权利。

一方面，政府在逐步推进“购租同权”的改革；另一方面，类似于“长租公寓”这样的租赁市场创新也解决了租房一族另外一个忧虑。一名长期租房生活10余年的在京工作人士称，租房子最怕遇到的是房东中途终止合约，但现在公租房和长租公寓的出现正在解决这一困扰。据了解，一些长租公寓合同时间最长可以达到十年以上。种种迹象显示，“购租同权”正在让租房一族进入美好时代。

然而，一切都在变得美好之后，包括租房客在内的许多市民都想到这样一个问题：“租购同权”会不会大幅提高房屋租金？比如，北京的租房新政出台以后，就有市民提出疑问，这是否会引发具有优质教育资源的东城、西城、海淀房屋租金的上涨？

有业内人士分析，只要优质教育资源不平衡，就会带来优质学位房屋的高溢价。因此，如果“租购同权”没有相关的限制性政策，可以预计优质学位房屋租金将出现不同程度的波动。一名房地产专家甚至认为，“租购同权”推行的过程中，租房人和房东如何理性看待房租是一个问题。

北青报记者注意到，北京近日出台的租房方案已经考虑到了这方面的问题。虽然规定北京户籍满足一定条件子女可在租住地上学。但首先要符合这个家庭是无房家庭，即家庭名下在京无住房；其次，夫妻要有一方在该区工作3年以上，具体的标准由所在区制定。除此之外，还要在该区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案。

另外，北京的租房新政还提出建立住房租金发布制度，及时发布住房租赁市场实际成交租金水平等信息。参与文件起草的住建系统专家介绍，租金发布只是为市场提供一个参照，并不是强制性的条款。但租金发布制度将为市场提供透明度，并有利于监管。