从北京租赁新政看“租售同享”实现路径

李宇嘉

8月17日，北京市住建委会同多个部门联合起草的《关于加快发展和规范本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》开始公开征求意见。《通知》在多渠道增加租赁住房供应、搭建便捷公共服务平台、维护当事人合法权益等多方面予以细化规定。

事实上，北京市的住房租赁新政只是近期最受市场关注的一个典型。从中央到地方，发展租赁市场的一揽子重磅政策相继抛出，对“租售并举”的重视达到史无前例的高度，这不仅关乎楼市长效机制建设，更关乎新型城镇化和构建内需社会的大业。

当前，我国租赁市场的症结在有效供应不足，具体表现在两大“瓶颈”：一是地方政府管理重点在买卖市场，由此租赁市场野蛮生长，基础秩序供给不足；二是租房无法像拥有产权住房一样，可享有基本公共服务。近期，多地租赁新政频频推出，其着力点就在于攻克这“两大瓶颈”，特别是在新市民（外来人口、新就业大学生）和户籍无房户最关心的义务教育上，租售该如何实现同享同等待遇，成为最大的焦点。

目前来看，“租售同享”能否及如何“落地”，已成为租赁能否培育起来，租售能否“并举”这盘大棋中最重要的“落子”。7月18日，广州首提“租售同权”，并引起了市场极大反响。随后，住建部官员接受新华社专访时明确表态，“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇”。

这意味着，租售同待遇或同享成为制度设计的必选内容。近期，郑州、济南、无锡、扬州提出“租房可落户”，成都、陕西、山东等地强调租房人办理居住证后可享受义务教育、医疗等基本公共服务等。不过，这些都是原则性表态，待遇同享宏大而漂浮，要怎么“落地”呢？

从这个角度上来说，北京近期发布的租赁新政就提供了长效机制建设的一个“榜样”，其中对租房在落户和享受义务教育等基本公共服务上的表述相对更为详细。

众所周知，无论落户还是教育等公共资源供求关系上，北京堪称国内门槛最高、供求最紧张的城市。近年来，北京通过疏解来解决问题，如非首都功能疏解、通州副中心建设、京津冀一体化等。但是，未来定位为政治、文化、国际交往、科技创新等四大中心的北京，不仅人口吸附能力依然超群，而且人才集聚能力还很强，也需要大量基础服务人员。

因此，通过购租并举，解决常住居民住房需求和公共服务全覆盖是应有之义。今年以来，北京在住房制度上革新力度很大，近期新政也折射同享服务的实现路径。

根据北京的政策，本市户籍承租公租房的可落户，非本市户籍承租人可申办居住登记卡或申领居住证；无房家庭租房的话，子女可享受（户籍）或申请（非户籍）租房所在区接受义务教育。

当然，北京新政规定，落户仅限公租房（非一般租赁住房），申请义务教育也有一定的限制，户籍人口要“双满三年”（本区租住和就业都要满3年），非户籍限制也比较多。北京租赁落户和享受义务教育等同等待遇还难以一步到位，但相比之前租房的待遇已经算是不小的“破局”了。

关于同享义务教育，北京租赁新政有一个兜底的条款，即“具体办法由各区人民政府结合实际情况制定”。这意味着，不管是户籍租房者，还是非户籍租房者，就大家最关心的教育来说，要看各区的政策及学位供求情况。言下之意，类似于北京西城区这种教育资源矛盾比较突出的地区，或许连业主的义务教育诉求都难以完全解决，租房者当然也只能靠后了。

这也道出了当前的无奈，即在公共服务配置上，房子究竟该发挥什么作用？在国际上，拥有产权住房，就得缴纳房产税（公共服务供给的资金来源），也就享有就近接受教育的权利。因此，以住房来配给教育资源是国际惯例。

不过，租房也拥有部分产权，即租期占产权行使期限比例的阶段性产权，也要缴纳房产税，当然就有权利享受公共服务了，包括接受义务教育。去年，笔者一个朋友定居美国，本打算买套房以方便小孩上学。后来，这位朋友听说美国租房也可以上学，开心地对笔者说“省了一大笔钱”。

目前，在我国土地出让“招拍挂”模式下，土地一次性出让70年使用权，购房者也就拥有了70年内享受本地区公共服务的权利。因此，住房就成了分配教育等公共资源相对公平合理的载体。当然，除了住房以外，在本区域就业、居住、缴纳社保、纳税等，也在为增加公共服务供给作贡献。

短期内，大城市争抢优质教育资源的局面难改，以是否拥有住房、纳税和缴纳社保年限、就业年限、居住或领取居住证年限等计算积分并进行排队，谁分数最高，谁最先享有，这算是一个比较公正的模式。事实上，目前深圳、成都和杭州都采取该模式，不管户籍或非户籍、有房或无房、先来或后到，大家一起积分排队。

当然，产权住房分值相对较高，是因为它的贡献很大。如深圳南山区满分100分的积分入学排序中，产权住房占据40分，成为最大头。如果没有住房，就需要在其他方面为城市多作贡献来提高积分。当然，在全球很多国家，优质公共资源都很稀缺，比如在英美等国，资源分布也不均衡，很多高收入者为此不得不选择将子女送到质量更高的私立学校。

在这种情况下，租售同等待遇也好，共享公共服务也好，都应该包含五个方面的内容：一是各级政府有责任和义务确保公共服务覆盖全部常住人口，即便最底层的人群，也有权利获得基本公共服务；二是按照对公共服务供给的贡献大小，公平地确定公共资源分配顺序，谁的贡献大，谁最有权力享有；三是消除户籍门槛的人为限制，所有人都要参与积分排队，实现起点公平，给非户籍等新市民和户籍无房户以平等机会；四是教育投入在区域和人群上均等化，不能创设少数人独享的“超福利陷阱”；五是想获得更优质、更稀缺的教育医疗等资源，就得努力工作、多作贡献，或到市场上去购买。

本质上，租售同享和权利义务同等是“硬币的两面”。首先，政府要增加教育投入，并覆盖到所有常住居民，还要通过教师轮岗、大学区制和摇号破除“福利陷阱”；另一方面，除了打破户籍和住房隔离外，还要打破城乡、农业非农业、本地人外地人等隐性隔离，让所有居民公平参与教育等公共资源分配的竞争中。

满足了这样的条件，上述分配规则将能激励所有人为获得更好的公共服务而更努力地工作，并由此实现公共服务供需良性循环。仔细看北京租赁新政，在落户和教育共享上，正朝这个方向渐进推进，也希望未来能有更大的破局。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）