长租公寓现同质化扩张 租金难挑盈利大梁

每经记者 蔡雅芸 实习记者 舒曼曼 每经编辑 曾健辉

“大家在长租公寓方面都是刚刚起步阶段，与同类的品牌差异其实并不大，现阶段还是同质化比较严重。”万科北京泊寓相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时的一句感叹，道出了目前长租市场遇到的一些实质性问题。

8月15日，《每日经济新闻》记者实地走访北京和成都多家品牌长租公寓发现，目前品牌公寓在运营上存在多种模式，其中集中式和分散式长租公寓面临着不同的竞争重点，但却面临着同样的扩张痛点。

中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，目前长租公寓并没有盈利模式，最核心的问题是资产收益率与资金成本不匹配。从公寓的资产价格来说，租金的收益率不到1%，这种情况下连管理成本都无法收回。

起步期同质化：未来差异竞争重点在服务

根据迈点研究院数据显示，北上广深这四个一线城市的集中式品牌长租公寓数量合计达335家，占集中式品牌长租公寓市场的70%。

其中，有以YOU+、魔方等为代表的互联网型公寓品牌，还涌现出以万科泊寓、世联红璞、龙湖冠寓等为代表的开发商系公寓，以窝趣、城家为代表的酒店系公寓及以自如、相寓为代表的中介系公寓。

在以规模和开店速度为主要指标的情况下，差异化往往成为被忽略的问题。

从长租公寓的模式来看，集中式更加注重物业服务和社区运营，而分散式则更加侧重居住刚需。前者的差异化竞争关键点在服务，而后者则主要在房源。

分散式长租公寓的差异主要源于房源的不同。优客逸家CEO刘翔在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，与自如相比，二者差异主要体现在房源类型上。自如主要布局在北上深这样的卖方市场，做的是老旧房改造，而优客逸家主要是选择毛坯房改造。

集中式长租公寓主要以物业配套服务为主，但服务项目的同质化趋势更加明显。记者走访发现，集中式公寓大多配备公共区域，其中健身房、书吧、咖啡吧、公共厨房、开发式会议室等区域成为标配。

北京泊寓相关负责人告诉《每日经济新闻》记者：“租赁的客群对房屋的首要考虑因素还是在通勤距离上，硬件投入上基本差不多，未来真正出现差异化可能会在服务上面。”

刘翔同样认为，尽管公寓在装修风格上不尽相同，但也是最容易被竞争对手抄袭的，真正产生核心竞争力的还是企业品牌服务软实力。

上述泊寓负责人则强调，长租公寓正处于起步期，现阶段不需要品牌差异化竞争，目前差异化主要体现在不同档次的产品力之间的差异，而北京泊寓并没有希望通过增值服务来增加营收的想法。

扩张痛点：优质物业资源较少

作为起步阶段的长租公寓产品，正面临着项目拓展难、资金投入与产出不匹配、行业规范不明等痛点。实际上，在长租公寓的运营当中还会遇到各式各样的难题。

“长租公寓的发展并不是受投资限制，而是资源驱动，如何突破资源获取优质物业，从而突破发展的瓶颈，这是我们目前遇到的比较大的困难。”北京泊寓相关负责人坦言。

她告诉《每日经济新闻》记者，由于北京是卖方市场，优质物业资源相对比较少，再加上市场极其不透明，导致很多项目几经转手，商业物业租赁市场乱象较多，在拓展资源上泊寓更注重多元化，并已介入一手土地资源，同时跟一些国企或资产持有者达成合作协议。

在突破规模化发展的瓶颈上，一线城市的资源稀缺并不是唯一的难题。魔方公寓相关负责人表示，长租公寓管理归口一直没有明确，给公寓企业在拓展规模的过程中带来很大阻力，特别是改造后的公寓项目消防验收标准不清晰。

“解决了这个问题，我们可能会获取更多的项目。”北京泊寓相关负责人表示。此外，对于商业办公楼等物业是否可以做长租公寓，“现在也是一个问号。”乐乎青年社区创始人罗意也指出，什么样的土地属性和房产属性可以发展，其实目前没有定论。

重资产压力待解：靠租金难回本

此外，更重要的是资金难题，长租公寓不仅投资回报周期长，而且前期投资非常大。泊寓北京相关负责人坦言，长租公寓是投资周期较长的行业，对于轻资产来说，行业投资回报周期基本在5~8年，所以如何获取资金支持也是一大痛点。

《每日经济新闻》记者了解到，在成都，优客逸家每间房的装修成本在1.5万元~1.8万元，再加上租入成本和新增空调等具体项目费用，仅靠收取租金很难回本。同样，北京泊寓也有同样的难题，以劲松店为例，该店每平方米投资超过2000元。龙湖方面则透露，根据不同户型、面积、资产条件等因素，冠寓在成都的装修成本在1000元~2000元／平方米。

龙湖冠寓成都金楠天街店目前处于满租状态。据记者统计，该店每个月的租金收入约43万元，但因为整栋物业属龙湖100%持有，通过租金回报难以在短时间实现盈利。龙湖方面表示，未来希望通过整合商业、公寓、联合办公便捷商业的综合体形态，以推动商业运营的综合盈利。

北京泊寓相关负责人表示：“如何去把资产快速变现，如何利用金融手段进行融资，这些都是问题。我们现在也在积极推动RETIs或者类RETIs的形式来实现融资。”

此外，刘翔则表示，考虑到市场的租金承受能力，可投入的成本有限，如何保证居住体验和品质等都成为实际运营当中的困扰。刘翔坦言，目前最大的痛点主要体现在供应链上，因为装修行业没有产业化，所以会存在不规范、工期延误，甚至因为开发商工程的质量受到影响等问题。