李宇嘉：围绕“租售并举”楼市长效机制渐进形成

李宇嘉

未来5年，我国各项改革将从全面启动期转入加速推进期。对房地产来说，就是要加快推进从短期调控向长效机制转换。

近期，多个地方出台一揽子政策，鼓励城市供地全面向租赁倾斜。在此背景下，租售同权、租房可落户、肃清房地产租赁市场秩序……一系列租赁新政此起彼伏，让一个围绕“租售并举”的楼市供应基础性制度和长效机制雏形正在形成。这也将是1998年房地产市场化、货币化改革以来，我国住房制度的二次变革。

目前，我国城镇住房自有率高达70%以上，但激昂的购房情绪仍不减。近年来，基于资产配置需求，楼市购买主力很大程度上来自投资需求，城镇拥有2套及以上住房的家庭增多，需求旺盛和财富效应导致高房价预期不减。

由此，不仅金融风险“敞口”扩大，实体产业“空心化”，而且城镇化快速推进期涌入城市的2.5亿外来人口、新就业大学生难以扎根城市，社会面临巨大风险。

目前，又到住房制度改革“窗口期”，在资产泡沫风险呈现“触顶”的态势下，未来已没有再浪费改革机遇的回旋余地了。因此，以住房回归居住属性为顶层架构和改革目标，以满足城镇外来人口、新就业大学生（即“新市民”）以及户籍无房户的住房需求为切入点，以“租售并举”、先租后买、“先居住后改善”为抓手，重塑我国住房供应体系的改革亟待推进。

未来，基于住房回归居住属性、新市民及户籍无房户为主体的有效需求，新住房供应体系应该包括以下几类产品：首先是租赁住房，既包括占比需要大幅度提升的政府公租房，又包括供应秩序完善、高中低档搭配的市场商品租赁住房；其次是市场化主导、政府扶持的商品住房，这类住房适应新市民、户籍无房户的支付能力，并以“先租后买”、产权共有等形式，循序渐进满足他们对产权住房的诉求；最后是完全市场化的商品住房。而按照发达国家的规律，前两者往往要占到70%左右的比例。

目前，已进入城市的2.45亿外来人口，约2000万新就业大学生和部分白领人群普遍租房居住，而热点城市更有高达40%的常住人口长期租房。事实上，基于小孩教育、父母养老和工作调动等因素，有一部分购房者即使已经成为业主，但现实生活中同样也选择租房。在未来的住房供应中，租赁住房应该成为绝对的主体。

不管是大城市近期供地配建租赁住房“常态化”，还是未来5年新增供地明显增加租赁住房建设比例（30%~60%），从中央到地方频繁发布的新政，首先都是意在增加租赁供应，其次意在将存量房更好地利用起来。

为此，既要培育规模化的企业租赁主体，净化市场环境、完善市场秩序，同时也要通过租售同享公共服务来更好地满足人们的住房需求。未来行业管理的重点，将从过去偏重于新房开发和销售，转变为存量房盘活和租赁。

租赁市场只是新的住房供应体系中的一环，目的是让外来人口能“扎根”在城市，否则新型城镇化可能“有名无实”。因为无法实现“住有所居”，他们就无法融入城市，消费和投资行为、人生规划等都是短期行为。这样，不仅城乡二元隔离无法改观，还会因各种“漂”而带来潜在的社会问题。

另外，租赁（特别是公租）能降低居住和“扎根”城市的成本，也降低新型城镇化成本，增加新市民和户籍无房户的积蓄，助力其“先租后买”，渐进成为“有产者”。

“有恒产者有恒心”，凡在城市长期居住的人，无不打算购房并成为“有产者”。目前来看，由于社会保障深度不够、税收调节不足、生产效率差距，即便为社会作出巨大贡献的人群，比如科技工作者、医务人员和教育行业的职员、初级公务员、纳税超过一定年限的常住居民等等，也有一部分人无法以自己的收入买到房，若经过多年努力依然无法跨越高房价而成为“有产者”，分享城市化红利，这是不公平的，并应当为此检讨过往的住房制度。

作为今年楼市调控和长效机制建设的代表之一，北京近期在发力租赁的同时，推出共有产权住房新政，这是一个重要信号，其最大亮点就是去除正常交易限制。北京未对共有产权住房出租有任何限制（租金按份额分配），5年后上市交易时，购房者还可随行就市地出售自有产权部分，或购买免费使用的政府产权部分，实现全部产权拥有。因此，购房者的产权部分与商品房无差异。

北京新政回归共有产权本源。购房者和政府产权比例，可以是6：4，也可以是5：5。这样，即便是高房价，很多新市民和户籍无房户也可以实现拥有产权住房的诉求。事实上，不管购房者承购多大的产权份额，都是根据自己支付能力选择的结果，这就是“先买小房子，再买大房子”。进一步，结合“先租后买”、“租售并举”，这就是新住房制度，也是楼市长效机制。

近期，深圳“棚改”新政中，中心区旧住宅区改造除安置外，全面建设租赁住房，这是深圳人口“倒挂”（2000万人口中户籍人口只有400万）背景下，顺应1600万非户籍人口租房需求，在供给端所做的革新。

租售并举、共有产权、深圳式棚改等住房供给侧领域的变革，除了分流住房需求、稳定预期和房价、构建理性和多层次的住房消费层次以外，更重要的是，它们给新市民、户籍无房户“扎根”城市一个可观的预期、一个可以实现的梦想。

笔者认为，租售并举、共有产权和租赁主体的政策创意很好，但“一分设计、十分落实”，各级政府要有真心实意，首先是在土地供给上要“让利”，不能继续坐地生财，要以让利给市场盈利预期；其次，逐步实现不同群体间公共服务均等化；最后，配套改革要跟上，如革新土地出让“招拍挂”机制、公共财政建设以及税收金融支持落地等。

（作者为深圳市房地产研究中心研究员）